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2025年以來(lái)地市延續(xù)止跌企穩(wěn)走勢(shì)，成交面積累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄持穩(wěn)，成交金額累計(jì)同比正增，一二線韌性顯著好于三四線。為了更好的分析地市止跌企穩(wěn)對(duì)樓市新房供求影響，我們選擇了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金額居前的重點(diǎn)城市，短期來(lái)看這些城市樓市熱度同樣居前，究竟地市成交放量會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣影響？又能否緩解城市供應(yīng)短期問(wèn)題呢？
　　一、前8月土地成交止跌企穩(wěn)，京滬深杭鎬等土地成交金額斷層領(lǐng)先（本節(jié)有刪減）
　?。ㄒ唬┣?月300成土地成交金額同比增9%，一二線顯著好于三四線
　　2025年整體地市延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前8月300城土地成交面積為38982萬(wàn)平方米，累計(jì)同比降幅收窄持穩(wěn)10%左右。成交金額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正2025年前8月300城土地成交金額為13128億元，同比增長(zhǎng)9%。
　　分能級(jí)來(lái)看，一二線韌性顯著好于三四線：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前8月成交金額、成交均價(jià)同比增幅均超2成，溢價(jià)率均在10%以上，較去年同期穩(wěn)中有增。三四線暫未止跌，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率較去年同期仍降0.2pcts。
　　（二）滬杭京蓉鎬等前8月土地成交金額占全國(guó)37%（本節(jié)有刪減）
　　從重點(diǎn)城市地市表現(xiàn)來(lái)看，上海、杭州、北京、成都、西安等在成交金額上排名居前，前8月招拍掛土地成交金額均超350億元，其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投資熱情居高不下，究其原因，與京滬杭蓉等樓市行情短期高熱不退密切相關(guān)，“以銷定產(chǎn)”模式下倒逼房企更加積極補(bǔ)倉(cāng)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。
　　二、滬蓉杭預(yù)期供應(yīng)同比顯著回落，2025年四季度為項(xiàng)目集中入市高峰（本節(jié)有刪減）
　?。ㄒ唬┻^(guò)去三年京杭等半數(shù)項(xiàng)目拿地半年內(nèi)即可開盤，成都周轉(zhuǎn)速度較慢（略）
　　（二）8月末杭州2025年成交地塊6成以上已開工，西安開工率不足15%
　　在梳理完重點(diǎn)五城過(guò)去三年土地平均拿地到銷售情況后，我們對(duì)2025年拿地地塊動(dòng)工情況進(jìn)行了細(xì)分，可以看出，截止2025年8月末，杭州項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較快，2025年成交地塊中已有6成以上地塊進(jìn)入了開工階段，上海次之，部分開工和全部開工累計(jì)占比也在5成左右，而西安2025年成交地塊中近9成尚未開工，整體開工率偏低。西安開工率偏低與短期內(nèi)新房市場(chǎng)成交萎靡密切相關(guān)，開發(fā)房企多將精力聚焦于銷售端，主動(dòng)延緩宅地開發(fā)進(jìn)度，以避免樓市供應(yīng)過(guò)剩。
　　（三）重點(diǎn)5城未來(lái)9個(gè)月預(yù)期新增供應(yīng)1944萬(wàn)平，蓉杭同比降幅超4成
　　根據(jù)重點(diǎn)5城當(dāng)前項(xiàng)目開工情況和過(guò)去三年從項(xiàng)目拿地到首開時(shí)間推算，重點(diǎn)5城2025年前8月成交地塊預(yù)計(jì)入市時(shí)間將橫跨2025年四季度-2026年上半年，未來(lái)預(yù)期新增商品住宅供應(yīng)面積1944萬(wàn)平方米，同比下降29%。
　　分城市來(lái)看，成都、西安供應(yīng)規(guī)模約500萬(wàn)平方米，北京、上海、杭州基本保持在300萬(wàn)平方米左右，而從同比變化情況來(lái)看，成都、杭州縮量顯著，同比降幅均超40%，上海降幅為28%，北京、西安基本與去年同期持平。
　?。ㄋ模既?025年四季度項(xiàng)目集中入市占比過(guò)半，京鎬集中明年上半年
　　而從重點(diǎn)5城2025年前8月成交地塊預(yù)期入市節(jié)奏來(lái)看，剔除了目前已經(jīng)上市的部分地塊，預(yù)判2025年三季度-2026年上半年各城市大體新房供應(yīng)節(jié)奏，可以看出如下特征：
　　一是成都、杭州、上海2025年四季度仍是供應(yīng)高峰，預(yù)期新增供應(yīng)面積占比超50%，其中杭州占比超7成，值得關(guān)注的當(dāng)屬上海、杭州，因2025年以來(lái)整體項(xiàng)目開工進(jìn)度加快，2025年前8月成交地塊預(yù)期都將在2026年一季度之前上市，若后續(xù)無(wú)新的宅地出讓，新房供應(yīng)還將持續(xù)告急。
　　二是北京預(yù)期供應(yīng)高峰在2026年一季度，預(yù)期新增供應(yīng)面積占比為43%。
　　三是西安受樓市低迷行情影響，2025年以來(lái)入市節(jié)奏持續(xù)放緩，預(yù)期供應(yīng)高峰將集中在2026年上半年，而且從變化趨勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出逐個(gè)季度遞增的特征。