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年初至今中國(guó)香港（以下簡(jiǎn)稱“香港”）樓市回暖趨勢(shì)延續(xù)。1）成交規(guī)模穩(wěn)步回升：2025年1-9月，香港一手/二手私人住宅成交量分別同比+25%/+19%，成交量分別創(chuàng)2020/2022年以來的同期新高。2）房?jī)r(jià)出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)：9月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)同比+1.81%，房?jī)r(jià)同比結(jié)束了連續(xù)43個(gè)月的下跌。同時(shí)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)在10月繼續(xù)上行，顯示量?jī)r(jià)復(fù)蘇趨勢(shì)仍在延續(xù)。3）庫存去化壓力邊際改善：截至2025年Q2末，一手私人住宅已完工未售及在建庫存較2024Q3末的歷史峰值下降7%，對(duì)應(yīng)MA12個(gè)月的銷售去化周期為65.3個(gè)月，較2024Q3末下降了20.1個(gè)月。4）租賃市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升：9月，香港私人住宅租金指數(shù)同比+2.51%，環(huán)比+0.15%，環(huán)比連續(xù)10個(gè)月上漲，當(dāng)前租金水平已接近歷史高位。
　　多重因素共同推動(dòng)當(dāng)前香港樓市的回暖。1）股市財(cái)富效應(yīng)外溢：年初截至2025年10月31日，恒生指數(shù)上漲29%，歷史上恒生指數(shù)與香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)之間存在正相關(guān)性（相關(guān)系數(shù)+0.76），股市財(cái)富效應(yīng)外溢有助于帶動(dòng)樓市復(fù)蘇。2）政策全面支持：包括全面“撤辣”、放寬按揭及優(yōu)化投資移民計(jì)劃等，進(jìn)一步刺激需求入市。2025年1-10月，內(nèi)地買家占香港私人住宅總成交的24%，較2022全年提升12.4pct。3）“供平過租”強(qiáng)化自住及投資需求：年初截至2025年9月，小戶型租金回報(bào)率約3.7%，持續(xù)高于H按封頂息率（3.25%-3.50%），推動(dòng)“租轉(zhuǎn)買”及“買樓收租”需求釋放。4）人口回流帶動(dòng)長(zhǎng)期剛需修復(fù)：截至2025年8月，已有超過23萬名人才通過各項(xiàng)人才計(jì)劃抵港，人口回流明顯提升了剛性居住需求。
　　后市展望：2026年香港樓市有望進(jìn)入量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的新階段。香港住宅市場(chǎng)自2021年9月房?jī)r(jià)觸頂以來，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)43個(gè)月的調(diào)整期，至今年3月錄得階段性低點(diǎn)，累計(jì)最大回撤約28%。從調(diào)整的時(shí)間與幅度來看，本輪下行周期已相對(duì)充分。自2025年初以來，在多項(xiàng)利好因素共同驅(qū)動(dòng)下，香港樓市已逐步企穩(wěn)回暖。展望2026年，盡管當(dāng)前香港一手私人住宅庫存仍處歷史相對(duì)高位，但在庫存去化壓力持續(xù)緩解的背景下，疊加多項(xiàng)需求端宏觀與結(jié)構(gòu)性支撐因素，我們判斷香港住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)的趨勢(shì)仍有望延續(xù)，成交規(guī)模與房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步回升。
　　投資分析意見：估值修復(fù)空間充足，建議關(guān)注港資發(fā)展商。歷史復(fù)盤顯示，通常美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，HKT香港地產(chǎn)指數(shù)往往會(huì)顯著受益。今年以來（截至10月31日），HKT香港地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲22%，但當(dāng)前（截至11月26日）板塊PB僅0.40倍，仍處于歷史的17.3%分位值，顯著低于其長(zhǎng)期中樞值0.62倍，估值仍具備進(jìn)一步修復(fù)的空間。考慮香港樓市基本面溫和復(fù)蘇、美聯(lián)儲(chǔ)降息周期重啟等積極因素，港資發(fā)展商有望迎來估值與盈利的雙重修復(fù)，建議關(guān)注：經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、在香港擁有充裕優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)土儲(chǔ)及自持物業(yè)的港資發(fā)展商，包括新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、嘉里建設(shè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示:香港宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期；美聯(lián)儲(chǔ)降息進(jìn)程不及預(yù)期；內(nèi)地買家入市力度不及預(yù)期。