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本月觀點(diǎn)：隨著2024Q4銷售基數(shù)抬升，10、11月銷售同比降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。樓市量?jī)r(jià)承壓背景下，近期市場(chǎng)政策預(yù)期有所升溫。我們認(rèn)為樓市企穩(wěn)關(guān)鍵在于居民購房意愿與能力的提升、最終帶來供需格局的改善；一方面仍需宏觀政策發(fā)力穩(wěn)定居民收入預(yù)期，提升購房能力，另一方面新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率（3.07%）仍高于10月百城住宅回報(bào)率（2.36%），通過降息/房貸加點(diǎn)變化/政府貼息等方式降低房貸利率增強(qiáng)購房相對(duì)吸引力仍有必要。投資建議方面，短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好抬升疊加樓市承壓，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊關(guān)注降溫，建議把握地產(chǎn)中期確定性機(jī)會(huì)：1）受益“好房子”建設(shè)的華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國海外發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等；2）受益中國香港樓市止跌回穩(wěn)的港資房企新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)等；3）受益商業(yè)復(fù)蘇、分紅有吸引力的商管企業(yè)華潤萬象生活等。同時(shí)持續(xù)關(guān)注保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、貝殼-W等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)，主題角度關(guān)注地產(chǎn)國企及園區(qū)類企業(yè)。
　　政策：推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，好房子或?qū)⒀永m(xù)整個(gè)“十五五”。10月11號(hào)國新辦發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)的五個(gè)方面，并在“十五五”期間將“好房子”展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，即意味著相比當(dāng)下新房，“好房子”建設(shè)仍有較大提升空間；配合十五五提出的“改善性住房供給增加”、“清理不合理限制性措施”、城市更新等政策，把新房子建設(shè)成為好房子，把老房子改造成為好房子。
　　資金：居民中長期貸款同比少增，后續(xù)房貸利率下行仍有空間。2025年10月M2、社融同比增速環(huán)比下滑0.2pct、0.2pct；10月單月新增居民中長期貸款-700億元，同比少增1800億元；2025Q3新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.07%。
　　樓市：受上年Q4高基數(shù)影響，10、11月同比降幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。10月重點(diǎn)50城新房日均成交同比降31.4%，環(huán)比降1.7%；11月（截至25日）重點(diǎn)50城新房日均成交同比降46.3%，環(huán)比降10%。10月重點(diǎn)20城二手房日均成交同比降25.8%，環(huán)比降20.3%，11月（截至25日）重點(diǎn)20城二手房日均成交同比降26.8%，環(huán)比升16.1%。新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)優(yōu)于二手，一線城市二手房?jī)r(jià)格持續(xù)承壓。
　　地市：成交規(guī)模環(huán)比回升，土拍熱度維持低位。臨近年底各地土地供給規(guī)模維持高位，10月百城土地供應(yīng)建面1.3億平米，環(huán)比降17.2%；百城成交建面1.2億平米，環(huán)比升3.4%；百城平均溢價(jià)率3.37%，環(huán)比升0.2pct。
　　房企：高基數(shù)下房企銷售10月同比降幅擴(kuò)大，單月拿地強(qiáng)度環(huán)比上升?？硕鸢購?qiáng)房企2025年10月單月銷售金額同比下滑40.6%，前10月累計(jì)銷售金額同比下滑16.7%，降幅較上月擴(kuò)大3.9pct。新房供給下滑疊加上年10月基數(shù)較高，銷售降幅擴(kuò)大。10月50強(qiáng)房企平均拿地銷售金額比31%、拿地銷售面積比37%，環(huán)比分別升18pct、升17pct，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展拿地強(qiáng)度靠前。
　　板塊表現(xiàn)：10月申萬地產(chǎn)板塊跌2.37%，跑輸滬深300（0%）；截至2025年11月25日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）62.32倍，高于滬深300的13.92倍，估值處于近五年95.56%分位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。