>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年11月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：單月投資創(chuàng)歷史最大降幅；1-11月銷售降幅進一步擴大-251216
| 上傳日期： |
2025/12/16 |
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| 487KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。11月銷售面積6720萬平，同比增速-17.3%（前值：-18.8%）；開發(fā)投資金額5028億元，同比增速-30.3%（前值：-23.0%）；新開工面積4396萬平，同比增速-27.6%（前值：-29.5%）。
統(tǒng)計局披露同比增速說明：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計制度、統(tǒng)計執(zhí)法檢查等規(guī)定，對上年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等數(shù)據(jù)進行修訂，增速按可比口徑計算。
核心觀點
1.商品房銷售：
由于高基數(shù)及市場信心較弱，單月商品房銷售金額降幅擴大，1-11月銷售面積和金額的累計降幅均進一步擴大。1）單月商品房銷售面積小幅收窄，但銷售金額降幅擴大。11月銷售面積6720萬平，同比下降17.3%，同比降幅較10月收窄了1.5個百分點，從絕對值來看，處于2009年以來同期最低水平；銷售金額6113億元，同比下降25.1%，同比降幅較10月擴大0.8個百分點。其中，住宅銷售面積同比下降18.6%，降幅收窄1.0個百分點，住宅銷售金額同比下降27.6%，降幅擴大3.0個百分點。2）單月銷售均價同比降幅擴大。11月商品房銷售均價9097元/平，環(huán)比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅較10月擴大2.6個百分點，創(chuàng)下2024年5月以來單月最大同比跌幅；其中住宅銷售均價9594元/平，環(huán)比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅擴大4.9個百分點。3）從區(qū)域來看，11月西部地區(qū)銷售金額降幅擴大，東、中部銷售金額降幅收窄。11月東、中、西部地區(qū)銷售面積同比增速分別為-19.2%、-14.3%、-14.0%，東、中部降幅較10月分別收窄1.8、3.6個百分點，西部地區(qū)降幅較10月收窄0.1個百分點；銷售金額同比增速分別為-27.9%、-18.4%、-23.8%，其中東、中部降幅較10月收窄1.5、0.1個百分點，西部地區(qū)降幅較10月擴大9.1個百分點；銷售均價同比增速分別為-10.8%、-4.8%、-11.4%，同比降幅較10月分別擴大0.1、4.0、10.4個百分點。4）全國商品房銷售面積與銷售金額的累計降幅均較10月擴大。從累計來看，1-11月全國商品房銷售面積7.87億平，同比下降7.8%（前值：-6.8%）；銷售金額7.51萬億元，同比下降11.1%（前值：-9.6%）；銷售均價9546元/平，同比下降3.6%（前值：-3.0%）。我們認(rèn)為，影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場信心仍然不足，疊加去年12月銷售的基數(shù)也相對較高，全年地產(chǎn)市場壓力很難緩解。
2.商品住宅庫存：
現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存的比重進一步提升，已超過四分之一。1）從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至11月末，我國商品住宅廣義庫存面積為15.3億平，環(huán)比下降1.5%，同比下降17.0%；去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.4個月，環(huán)比下降0.1個月，同比下降1.2個月。2）從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至11月末，我國住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約3.94億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長4.3%；現(xiàn)房去化周期為20.5個月（由于11月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2025年5-10月銷售均值計算），環(huán)比下降0.1個月，同比下降0.3個月；住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.8%，環(huán)比提升0.2個百分點，同比提升5.3個百分點。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
今年以來，房地產(chǎn)投資單月同比降幅持續(xù)擴大，11月創(chuàng)歷史最大跌幅。11月開發(fā)投資金額5028億元，同比下降30.3%，降幅較10月擴大7.3個百分點，今年以來單月投資降幅持續(xù)擴大，創(chuàng)下2000年有數(shù)據(jù)以來的最大單月同比降幅。其中，住宅開發(fā)投資金額3837億元，同比下降29.5%，降幅較10月擴大6.6個百分點。1）受到市場仍然低迷、房企資金緊張等諸多因素影響，行業(yè)供給端收縮，房企拿地意愿低迷，拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資。今年三季度全國（300城）土地成交總價同比下降11%，增速較二季度下降23.4個百分點，預(yù)計將繼續(xù)拖累后續(xù)的土地投資。2）施工建安投資持續(xù)低迷。11月新開工面積4396萬平，同比下降27.6%，同比降幅雖然較10月收窄1.9個百分點，但從絕對值來看，處于2005年以來同期最低位。1-11月施工面積同比也有9.6%的下降，單月施工同比下降38%。從區(qū)域來看，各區(qū)域11月投資降幅均擴大，東、中、西部地區(qū)11月投資額同比分別下降36.0%、27.9%、17.7%，同比降幅較10月分別擴大12.8、3.5、1.0個百分點。經(jīng)濟相對更好的東部地區(qū)也明顯出現(xiàn)投資乏力的情況。從累計來看，1-11月開發(fā)投資金額7.86萬億元，同比下降15.9%（前值：-14.7%）；新開工面積5.35億平，同比下降20.5%（前值：-19.8%）。我們認(rèn)為，由于前期拿地較少、庫存規(guī)模仍然較高，疊加現(xiàn)金流管理、主動停工等，如果市場銷售沒有任何起色，未來新開工和投資預(yù)計壓力更大。
單月竣工面積同比降幅仍然較大，竣工仍然面臨周期性回落壓力。11月竣工面積4593萬平，同比下降25.5%，同比降幅雖然較10月收窄2.7個百分點，但降幅仍然較大。1-11月竣工面積為3.95億平，同比下降18.0%（前值：-16.9%）。由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，累計同比持續(xù)負
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