>> 華創(chuàng)證券-【債券深度報告】公募REITs跟蹤觀察報告：經(jīng)營分化擴大，估值回歸理性-251226
| 上傳日期： |
2025/12/26 |
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| 3904KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
周冠南,張晶晶 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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2025年下半年公募REITs領域政策支持依然密集，中央及地方對REITs常態(tài)化申報、項目儲備擴容、商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點方面做出指示。一級發(fā)行提速，新型基礎設施REITs首次上市。二級市場價格較上季度有所回落，一方面權益資產(chǎn)表現(xiàn)較好，資金流向權益市場壓制REITs整體表現(xiàn)，另一方面REITs底層資產(chǎn)基本面表現(xiàn)分化，估值向理性回歸。
政策方面：中央層面，國家發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，推進REITs常態(tài)化申報推薦；同時國務院、央行等部門分別在《關于釋放體育消費潛力進一步推進體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》、《關于金融支持新型工業(yè)化的指導意見》等文件中，明確支持相關項目通過REITs設立發(fā)行拓寬資金來源。地方層面，多地政府明確支持在城市更新、文旅消費、人工智能等領域發(fā)行相關REITs。
經(jīng)營業(yè)績方面：（1）營業(yè)收入、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流及EBITDA三大經(jīng)營業(yè)績指標方面：各類型REITs經(jīng)營業(yè)績分化，經(jīng)營權類REITs表現(xiàn)相對較好，產(chǎn)權類REITs經(jīng)營指標普遍同比下降。具體來看，市政環(huán)保、保租房類REITs經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)最好，消費、交通、能源類REITs經(jīng)營業(yè)績整體持平，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流類REIT經(jīng)營業(yè)績承壓。（2）可供分配現(xiàn)金方面：園區(qū)基礎設施類、倉儲物流類REITs調(diào)整幅度偏大，交通基礎設施類、能源基礎設施類REITs趨勢分化，其他類別REITs可供分配現(xiàn)金同比多數(shù)上漲，與較穩(wěn)定的項目經(jīng)營基本面情況吻合。
底層資產(chǎn)運營情況方面：（1）園區(qū)基礎設施類REITs：去化率整體承壓，租金持續(xù)普降，以價換量、延長租期成為重要策略。（2）倉儲物流類REITs：出租率下行壓力減緩，關聯(lián)租賃方提供一定穩(wěn)定性，但租金承壓趨勢延續(xù)，以價換量仍是主要策略。（3）保障性租賃住房類REITs：經(jīng)營穩(wěn)定性持續(xù)，出租率及租金維持較高水平，或保持良好抗周期性。（4）消費基礎設施REITs：出租率普遍保持高位，租金水平分化，整體來看經(jīng)營情況普遍較好，同時積極推動轉(zhuǎn)型升級，關注區(qū)域市場競爭壓力。（5）新型基礎設施（數(shù)據(jù)中心）類REITs：資產(chǎn)項目整體運營平穩(wěn)，符合招募說明書預期。（6）交通基礎設施類REITs：受區(qū)域經(jīng)濟承壓與路網(wǎng)變化分流影響，整體通行費收入同比下降，積極因素可持續(xù)性有限。（7）生態(tài)環(huán)保、市政及水利類REITs：運營業(yè)績普遍穩(wěn)定上升。（8）能源基礎設施REITs：運營整體承壓，受自然資源稟賦差異、季節(jié)性波動、區(qū)域消納能力及政策變動影響較大。
市場特征方面：（1）一級市場：2025年下半年共發(fā)行10只公募REITs，其中兩只新型基礎設施REITs為數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)類型的首批項目；下半年REITs募集總份額共計61億份，發(fā)行規(guī)模共計246.8億元，環(huán)比增加53.4%；認購倍數(shù)與首日漲幅較上半年有所回落。
?。?）擴募方面：下半年共2只公募REITs擴募經(jīng)證監(jiān)會及上交所注冊生效，分別為東久新經(jīng)濟REIT、京能光伏REIT。
（3）二級市場：2025年下半年公募REITs二級市場價格有所承壓。截至2025年12月24日，中證REITs全收益指數(shù)累計漲跌幅為-11.48%，較年中出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，中證REITs全收益指數(shù)2025年全年回報率已降為-1.51%，年內(nèi)漲幅全部回吐。主要原因系資金流向權益資產(chǎn)壓制REITs整體表現(xiàn)、經(jīng)營基本面未見明顯修復、前期REITs供不應求導致市場過熱，推高二級價格導致估值偏離，現(xiàn)或逐步向資產(chǎn)估值回歸。市場活躍度方面，三季度、四季度REITs成交額總量分別為389.59、267.31億元，月均換手率分別為16.45%、9.97%，成交額與流動性整體下降。年底三只REITs又將迎來大規(guī)模解禁，流通比例從20%左右提升到60%以上，或?qū)砹鲃有缘奶嵘?，但在市場整體下跌趨勢中也可能伴隨短期價格的考驗。
風險提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差；超預期經(jīng)營風險事件；宏觀環(huán)境變化影響風險偏好
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