>> 國泰海通證券-REITs支撐傳統(tǒng)資產回暖：首批申報，商業(yè)不動產REITs帶來的資產重估邏輯-260130
| 上傳日期： |
2026/1/30 |
大小： |
719KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國泰海通證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉玉，湯志宇 |
| 下載權限： |
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本報告導讀：
1月29日，首批商業(yè)不動產REITs申報，視角切換有助于抬升地產、酒店等傳統(tǒng)板塊估值提升。
投資要點：
1月29日，首批商業(yè)不動產REITs已申報至交易所，政策加持下項目推進速度較快。根據交易所官網信息，首批申報的分別是華安錦江封閉式商業(yè)不動產證券投資基金、匯添富上海地產封閉式商業(yè)不動產證券投資基金、中金唯品會封閉式商業(yè)不動產證券投資基金。
REITs的上市將帶動傳統(tǒng)商業(yè)不動產（寫字樓、酒店、商場等）估值抬升，帶來資產定價邏輯重構。當前權益市場對于傳統(tǒng)不動產資產估值處于相對低位，REITs資產估值會基于資產當前和價格和資產未來現金流進行重新估值，資產估值對齊會助推相關板塊的估值抬升。參考華安外高橋和張江高科，REITs發(fā)行上市區(qū)間，對應標的相對于板塊有顯著超額。華安外高橋REITs申報發(fā)行上市區(qū)間（2024/9/12-2025/4/22）上市主體漲幅50.6%，同期地產板塊ETF區(qū)間漲跌幅為22.4%；張江高科REITs申報發(fā)行上市區(qū)間（2024/4/30-2025/6/3）上市主體漲幅14.97%，同期房地產板塊ETF區(qū)間漲跌幅為0.95%。商業(yè)不動產REITs的推出有助于提升地產、酒店板塊的權益估值，帶來資產端的價值發(fā)現。
商業(yè)不動產REITs能夠有效盤活存量，回籠資金，緩解風險，有助于產業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。REITs作為重要的權益融資工具，能夠通過資產出表有效提升資產周轉和資本使用效率，能夠解決或改善當前傳統(tǒng)不動產行業(yè)的資金困局。根據中指的數據，2025年為積極盤活存量，CMBS/CMBN、持有型不動產、類REITs等產品規(guī)模迅速增長，從底層資產類型來看，以辦公、零售商業(yè)和綜合體為底層資產的產品發(fā)行量占比超過6成，商業(yè)不動產REITs為商業(yè)地產豐富了融資渠道，有助于行業(yè)長遠穩(wěn)健發(fā)展。
REITs底層資產類型的豐富有助于基礎設施REITs市場化定價，讓優(yōu)質底層資產脫穎而出，具備更公允的市場定價和流動性?；A設施REITs市場相較于商業(yè)不動產REITs已經積累了一定經驗，但是仍然存在定價端的波動和流動性受限等問題，在商業(yè)不動產REITs上市后，底層資產進一步豐富，供給規(guī)模顯著擴大，有助于提升市場的定價能力和流動性。
風險提示：申報發(fā)行進度不及預期，市場流動性風險等
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