>> 東吳證券-固收深度報告：若政府房貸貼息政策實施，效果如何？-260225
| 上傳日期： |
2026/2/25 |
大小： |
701KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
李勇，徐沐陽 |
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事件
當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場正處于新舊動能轉(zhuǎn)換、尋求新的動態(tài)平衡的關(guān)鍵階段。2025年末至2026年初，市場環(huán)境呈現(xiàn)出新的特點：一方面，存量房貸利率與住房公積金貸款利率的同步下調(diào)，已將居民購房成本推至近年來的新低；另一方面，市場信心的穩(wěn)固仍需更多精準(zhǔn)、有效且可持續(xù)的政策支持，尤其在“高月供擠壓消費”這一矛盾上，亟待破題。在此背景下，由財政資金主導(dǎo)的“房貸貼息”政策，存在從地方試點走向大眾的可能性，構(gòu)建了“財政補息差、銀行擴(kuò)投放、購房者享紅利”的格局。
觀點
目前國際上多個國家或地區(qū)設(shè)有住房信貸的支持政策。例如中國香港的“居所貸款利息扣除”政策、美國面向退伍軍人的低息貸款及住房可負(fù)擔(dān)修訂計劃（HAMP）、以及日本由住宅金融支援機(jī)構(gòu)推出的長期固定利率貸款產(chǎn)品等，均通過貼息、減稅或優(yōu)惠融資等方式緩解居民購房壓力。
自2023年末以來，武漢、長春、蕪湖等城市已根據(jù)自身情況出臺了實施細(xì)則，政策進(jìn)入落地期。各地貼息政策形式多樣，主要分為“固定比例貼息”“利息比例補貼”兩類，房企定向補貼作為市場化補充。
按貸款金額固定比例進(jìn)行貼息是應(yīng)用最廣泛的主流模式，地方政府對政策窗口期內(nèi)符合條件的首套購房貸款，按其初始貸款本金的一定固定比例核算財政貼息總額。除了主流的按貸款金額固定比例貼息模式外，部分地區(qū)還采用“按貸款利息百分比進(jìn)行貼息”的方式進(jìn)行補貼。根據(jù)購房者實際支付的貸款利息，財政部門按照約定比例對該利息金額進(jìn)行補貼，這種政策通常適用于需要長期激勵或針對特定群體進(jìn)行精細(xì)化支持的場景。除了以上兩類貼息模式，房企定向補貼作為一種市場化的補充行為，運作機(jī)制與財政主導(dǎo)的政策有本質(zhì)區(qū)別。房企定向補貼由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主發(fā)起并承擔(dān)全部成本，對特定樓盤的銷售進(jìn)行定向促銷。
為客觀地評估不同房貸貼息政策的實際減負(fù)效果，我們假設(shè)貸款總額為100萬元，貸款期限為30年，還款方式為等額本息，貸款利率參考3.5%的LPR基準(zhǔn)，合理減點30bp后估算為3.2%。在此基準(zhǔn)下，原月供支出約為4325元，利息總額約為55.69萬元。我們?nèi)舭串?dāng)下各地實施的房貸貼息政策進(jìn)行測算，每月減負(fù)金額在417-2500元不等。
試點城市政策效果評估：對房地產(chǎn)銷售的影響
從已實施貼息政策的城市數(shù)據(jù)看，政策效果存在顯著的區(qū)域性差異。南京市雨花臺區(qū)的政策促進(jìn)效果最為突出：2024年6月至12月期間，其商品住宅銷售面積同比上升28.6%，大幅領(lǐng)先于同期南京全市4.9%的同比增幅，短期刺激效應(yīng)明顯。其他試點區(qū)域的相對起色有限：武漢2025年10月至12月新政實施區(qū)域商品房成交面積同比深跌20%，低于全市-14%的跌幅；杭州臨平區(qū)在2023年12月至2024年2月商品房成交面積同比-43.5%，低于杭州全市-26.5%的增速。綜合來看，貼息政策能在短期內(nèi)激活需求，但其對銷售的整體拉動效能高度依賴于本地市場的基本面與政策協(xié)同環(huán)境。
如果房貸貼息政策全國展開，對于財政資金需求的預(yù)測
若考慮在2026年將1%的貼息政策推向全國，其財政成本是決策的基本考量因素。我們預(yù)測2026年全國新建住宅總銷售額在6.2萬億元左右，二手住宅總銷售額在8.9萬億元左右。我們假設(shè)2026年新房銷售中貸款比例約為31.4%，則2026年新建商品住宅新增貸款規(guī)模約為1.9萬億元，二手房新增貸款規(guī)模約為2.8萬億元。假定貼息政策為期一年，貼息率為1%，針對政策執(zhí)行后新發(fā)放的符合條件的商業(yè)性個人住房貸款進(jìn)行直接貸款補貼，我們分三種政策情景進(jìn)行測算。若貼息政策僅覆蓋新建商品住宅，預(yù)計年度貼息覆蓋的貸款總額約為1.9萬億元，按1%貼息率計算，年財政資金需求約為195億元。若貼息政策僅覆蓋二手住宅，其覆蓋的貸款總額估算約為2.8萬億元，對應(yīng)年貼息成本約280億元。若政策全面覆蓋新建與二手住宅，則年度貼息覆蓋的貸款總額將升至約4.7萬億元，年資金需求高達(dá)約470億元。此外，如果將財政貼息政策的范圍擴(kuò)大至全部存量房貸進(jìn)行貼息，則涉及約37萬億的存量個人住房貸款，其年化成本可能接近4000億元人民幣。
如果從主要銀行2024年投放個人住房貸款規(guī)模和余額比例來推斷。2024年年報中披露投放個人住房貸款規(guī)模的是建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行和民生銀行，其投放量分別是7263億元、6111億元、1861億元和1062億元，個人住房貸款存量規(guī)模分別為6.19萬億元、4.98萬億元、1.09萬億元和0.56萬億元。四家銀行的2024年個人住房貸款投放金額為16297億元，其存量個人住房貸款規(guī)模為12.8萬億元。假定四家銀行的投放量占全行業(yè)比例，和其存量規(guī)模占整個個人住房貸款規(guī)模比例相同，四家銀行存量房貸占全國個人住房貸款比例約為34%。那根據(jù)假設(shè)，可以推斷全國商業(yè)銀行2024年投放個人住房貸款規(guī)模為4.79萬億元。近年來，中國住房貸款規(guī)模整體呈現(xiàn)縮小趨勢，預(yù)測2025年和2026年同比增速為-1.2%，可得預(yù)測貼息需要的財政資金約468億元。
風(fēng)險提示：政策效果的短期性與局限性風(fēng)險；財政可持續(xù)性與區(qū)域不平衡風(fēng)險；市場扭曲風(fēng)險
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