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首單港口REIT正式申報(bào)到上交所。節(jié)后四個(gè)交易日市場下跌為主，數(shù)據(jù)中心逆勢上漲，主因潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT節(jié)前盤后宣布擴(kuò)募、周二開盤后大漲2.8%。首批申報(bào)的6單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs收到受理反饋意見，問詢集中于資產(chǎn)合規(guī)（權(quán)屬清晰、手續(xù)完備）、運(yùn)營（同業(yè)競爭、租約集中到期、經(jīng)營數(shù)據(jù)下滑合理性）、估值（核心參數(shù)與歷史數(shù)據(jù)及市場環(huán)境的匹配度）展開，6個(gè)項(xiàng)目均要求補(bǔ)充披露回收資金的具體用途，并特別針對同一控制下的雙REITs平臺(tái)（唯品會(huì)、凱德），要求管理人說明定位差異，同時(shí)披露入池資產(chǎn)在原始權(quán)益人體系內(nèi)的排名及重要性，防范同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)。此外，本周另有2單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs新申報(bào)（分別為購物中心和社區(qū)商業(yè)）；基礎(chǔ)設(shè)施REITs也迎來年內(nèi)破冰，新增臨港港口REITs（底層資產(chǎn)為天津大沽口港區(qū)14個(gè)碼頭泊位）和嘉澤新能源REIT（底層為寧夏澤愷三道山150MW風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目）兩單申報(bào)。
　　截至2026/2/27，2025年以來已成功發(fā)行20單（25Q1發(fā)行6單、25Q2發(fā)行4單、25Q3發(fā)行6單、10月發(fā)行2單、11月發(fā)行1單、12月發(fā)行1單）；發(fā)行規(guī)模403億元。本周共10單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs再上新2單——廣發(fā)新城吾悅REIT、嘉實(shí)首開REIT，基礎(chǔ)設(shè)施REITs也上新2單——國金嘉澤新能源REIT、建信天津臨港港口REIT；第一批申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs里6單已進(jìn)入交易所問詢環(huán)節(jié)。本周共1單擴(kuò)募REITs取得新進(jìn)展：中金廈門安居REIT已反饋。當(dāng)前審批流程中REITs：（1）首發(fā)：已申報(bào)31只，已問詢并反饋1只，通過審核0只，注冊生效待上市0只。（2）擴(kuò)募：已申報(bào)4只，已問詢并反饋1只，通過審核0只。
　　本周中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI）收于1035.78點(diǎn)，跌幅1.08%，跑輸滬深3002.16個(gè)百分點(diǎn)、跑輸中證紅利3.88個(gè)百分點(diǎn)。中證REITs全收益年初至今漲幅2.57%，跑贏滬深3000.83個(gè)百分點(diǎn)、跑輸中證紅利3.29個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目屬性來看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs下跌1.45%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs下跌0.07%。分資產(chǎn)類型來看，數(shù)據(jù)中心（+2.02%）、交通（+0.11%）、倉儲(chǔ)物流（-0.51%）、能源（-0.83%）板塊表現(xiàn)占優(yōu)。分個(gè)券來看，本周共17只上漲、62只下跌，其中，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT（+2.68%）、華泰江蘇交控REIT（+2.33%）、華安外高橋REIT（+1.70%）位列前三，華泰南京建鄴REIT（-6.19%）、中金重慶兩江REIT（-4.96%）、工銀蒙能清潔能源REIT（-3.91%）位列末三。
　　流動(dòng)性方面，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營權(quán)類REITs本周日均換手率0.38%/0.28%，較上周+3.87/-3.22BP，周內(nèi)成交量3.25/0.74億份，周環(huán)比+5.55%/-15.99%。數(shù)據(jù)中心板塊活躍度最高。
　　估值方面，從中債估值收益率來看，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營權(quán)類REITs分別為3.85%/4.82%，交通（5.85%）、倉儲(chǔ)物流（5.41%）、園區(qū)（4.66%）板塊位列前三。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，公募REITs相關(guān)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，市場價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。