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核心觀點(diǎn)
　　公司優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)能力、可持續(xù)的現(xiàn)金流為融資渠道暢通提供了有效支撐，除美元債和機(jī)構(gòu)間REITs外，公司擬以常州天寧吾悅廣場(chǎng)和南通啟東吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，合計(jì)估值較不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值增值43%，境內(nèi)外雙融資通道為公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供資金支持。自2025年以來(lái)，公司已形成涉及多資管產(chǎn)品的融資體系，包括境內(nèi)債、美元債、機(jī)構(gòu)間REITs以及擬發(fā)行的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，公司向資管公司轉(zhuǎn)型升級(jí)漸入佳境。
　　事件
　　2026年3月6日，公司公告擬以常州天寧吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目和南通啟東吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　融資渠道暢通，驅(qū)動(dòng)未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展。公司擬以常州天寧吾悅廣場(chǎng)和南通啟東吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，兩個(gè)購(gòu)物中心合計(jì)估值為21.43億元，較不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值增值43%，對(duì)應(yīng)資本化率為6.26%，扣除項(xiàng)目公司對(duì)外借款后，本次發(fā)行擬募集資金為16.25億元，公司持有購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值有望迎來(lái)重估。除REITs外，近期母公司新城發(fā)展發(fā)行3.55億美元債，發(fā)行票面利率為11.8%。公司境內(nèi)外融資渠道暢通，且借助商業(yè)REITs機(jī)遇優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金支撐。
　　已形成多產(chǎn)品融資體系，優(yōu)異運(yùn)營(yíng)能力提供有效支撐。公司優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)能力、可持續(xù)的現(xiàn)金流為公司暢通融資渠道提供了有效支撐。自2025年以來(lái)，公司已形成多產(chǎn)品融資體系，包括境內(nèi)債券、美元債、機(jī)構(gòu)間REITs以及擬發(fā)行的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，同時(shí)公司機(jī)構(gòu)間REITs設(shè)置了擴(kuò)募機(jī)制。伴隨公司融資產(chǎn)品以及布局購(gòu)物中心增多，公司向資管公司轉(zhuǎn)型升級(jí)漸入佳境。
　　維持盈利預(yù)測(cè)和買(mǎi)入評(píng)級(jí)不變。我們預(yù)測(cè)2025-2027年公司EPS分別為0.42/0.52/0.63元，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)持續(xù)向好、財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)和21.82元的目標(biāo)價(jià)不變。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下行風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度進(jìn)一步下行，公司的銷(xiāo)售節(jié)奏將受到較大影響，開(kāi)發(fā)板塊的結(jié)算收入規(guī)模將下行更多。同時(shí)，房?jī)r(jià)若出現(xiàn)超預(yù)期下跌，一方面會(huì)影響公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售和結(jié)算單價(jià)，同時(shí)也會(huì)給公司帶來(lái)更多的存貨減值，進(jìn)一步影響利潤(rùn)表現(xiàn)。
　　2、三四線城市消費(fèi)超預(yù)期下降風(fēng)險(xiǎn)。公司持有的商場(chǎng)大部分位于三四線城市，若三四線城市的消費(fèi)水平出現(xiàn)超預(yù)期下跌，則會(huì)對(duì)公司商場(chǎng)的出租率、租金單價(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而對(duì)公司商場(chǎng)整體的租金收入造成負(fù)面影響。
　　3、未能按期償付債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。公司的公開(kāi)市場(chǎng)信用債務(wù)，若未來(lái)未能按期償還，則會(huì)對(duì)公司聲譽(yù)造成負(fù)面影響，進(jìn)而影響公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與再融資