>> 財通證券-新增建設(shè)用地用途受限？暨年度土地成交回顧-260313
| 上傳日期： |
2026/3/13 |
大小： |
1952KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
財通證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
孫彬彬,隋修平,涂靖靖 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
近日自然資源部38號文用地新政發(fā)布，怎么看？
最核心的是第十條內(nèi)容要求：年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地≤盤活存量土地面積、新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。
我們認為，短期內(nèi)地方土地出讓和房企拿地受影響有限，因為有部分“已獲批但未規(guī)劃”的土地可以用作開發(fā)建設(shè)。中期內(nèi)土拍收入和房企拿地可能面臨下行壓力，但對不同城市影響會有所分化，高能級城市本來新增用地就嚴格受限，受影響相對較小，而中小城市新增建設(shè)用地占用地供應(yīng)總量比重較大，可能受到一定影響。對房企而言，拿地只能依靠存量土地、城市更新和舊改，高能級城市本就高度依賴此類渠道，受政策影響有限，而低能級城市本非企業(yè)布局重點，受政策收緊沖擊溫和。此外，如果該政策有效引導樓市企穩(wěn)回升，長期內(nèi)對土地市場和房地產(chǎn)市場都可能是利好。
2025年土地成交情況如何？
全國來看，土拍市場仍然偏弱，2025年累計成交33547億元，累計同比下降11%，降幅繼續(xù)在擴大。其中，12個?。ㄖ陛犑校?025年土地成交規(guī)模實現(xiàn)同比正增長，西部、東北部分省份回暖明顯，而東部、中部多數(shù)省份仍在調(diào)整。
具體看，重慶、吉林、云南、寧夏、貴州、新疆、黑龍江土地成交規(guī)模同比高增長，增幅在20%以上。安徽、陜西、廣西、河南、山東、江蘇同比大幅下滑，降幅超20%。
38號文可能影響地方土拍收入，加大欠發(fā)達地區(qū)的付息壓力，進而影響區(qū)域內(nèi)城投的償債能力。一攬子化債已幫助地方節(jié)約了利息支出，但土拍市場低迷也會導致政府性基金收入下降，實際的地方付息壓力變化到底怎樣？
2025年重點省份的付息壓力有明顯改善，西北、東北等省份土拍收入對利息覆蓋倍數(shù)大幅提高。例如黑龍江、吉林、寧夏、貴州、新疆等地付息壓力邊際緩解；但青海、海南、福建、江蘇、安徽、山東、陜西利息覆蓋倍數(shù)降幅較大，城投利息支出減少的同時土地成交下滑更多，付息壓力邊際加大。
風險提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計或有遺漏，宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)超預期，信用風險事件發(fā)展超預期。
|
|
