>> 中信建投-REITs行業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列(五)：購物中心供需格局重塑，看好重奢賽道與下沉龍頭-260331
| 上傳日期： |
2026/3/31 |
大小： |
5285KB |
| 格式： |
pdf 共53頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
黃嘯天 |
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核心觀點
商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點為購物中心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拓寬融資路徑，存量8單購物中心基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值整體漲幅達(dá)34.5%，首批10單購物中心商業(yè)不動產(chǎn)REITs加速推進(jìn)。宏觀層面，促消費(fèi)政策持續(xù)加碼，消費(fèi)邊際復(fù)蘇為行業(yè)提供基礎(chǔ)支撐，線下體驗價值回歸。存量市場供需格局重塑，行業(yè)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，非標(biāo)商業(yè)與存量調(diào)改成為創(chuàng)新方向。中觀維度，重奢商業(yè)依托寡頭壟斷與長周期運(yùn)營構(gòu)筑強(qiáng)抗周期性；高能賽道憑借區(qū)位與運(yùn)營突圍，貼合實用與情緒雙重消費(fèi)需求；下沉市場以產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝。估值層面，首批購物中心商業(yè)不動產(chǎn)REITs兼具成長性與抗風(fēng)險屬性，2026年預(yù)測分派率達(dá)3.8%-6.9%，處于全球成熟市場中游，核心重奢資產(chǎn)與下沉市場龍頭具備投資價值。
摘要
政策紅利釋放疊加消費(fèi)邊際復(fù)蘇提供增長動力，線下場景消費(fèi)價值再凸顯。購物中心REITs研究遵循“宏觀定調(diào)、中觀選籌、微觀驗證”框架，聚焦重奢、高能、下沉三大賽道；2025年促消費(fèi)政策加碼疊加商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點開啟，消費(fèi)復(fù)蘇提供支撐；線上零售增速與占比趨穩(wěn)，線下體驗式消費(fèi)價值回歸。
存量供需格局重塑，區(qū)域分化與賽道邏輯成為選籌關(guān)鍵。零售物業(yè)行業(yè)整體承壓，但核心城市需求穩(wěn)固，租金與空置率區(qū)域分化；供給端，行業(yè)轉(zhuǎn)向存量精耕，一線主導(dǎo)調(diào)改創(chuàng)新，大量優(yōu)質(zhì)項目分布于二三線等下沉城市；需求端，購物中心客流穩(wěn)步提升，客群結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動業(yè)態(tài)更迭，下沉城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)更能夠虹吸遠(yuǎn)距離客群，低消費(fèi)力客群與高齡客群比例提升，促使餐飲、文體娛等體驗業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升。
重點關(guān)注三大賽道：重奢賽道憑壟斷與長周期立足，高能賽道靠區(qū)位與運(yùn)營突圍，下沉賽道以產(chǎn)品與規(guī)模制勝。重奢商業(yè)通常具備寡頭壟斷壁壘，成熟期項目占比85.6%，高標(biāo)載體、大輻射范圍及高凈值群體打造長周期經(jīng)營韌性；高能賽道靠區(qū)位稟賦與運(yùn)營能力破局，非標(biāo)與主題商業(yè)貼合實用+情緒雙重消費(fèi)需求；下沉市場靠產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝，布局運(yùn)營受城市經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)類型直接影響。
首批購物中心商業(yè)不動產(chǎn)REITs資產(chǎn)表現(xiàn)分化，優(yōu)先布局核心重奢資產(chǎn)與下沉市場龍頭。國際成熟REITs市場零售類REITs多與綜合體、寫字樓等業(yè)態(tài)高度混合，呈現(xiàn)出較高的分派率特征。首批商業(yè)不動產(chǎn)項目折現(xiàn)率溢價整體與存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目相當(dāng)，但資產(chǎn)質(zhì)地開始出現(xiàn)分化。重奢項目底層資產(chǎn)運(yùn)營成熟，高度稀缺；部分下沉能級項目依靠區(qū)域壟斷實現(xiàn)量價齊升，現(xiàn)金流與盈利表現(xiàn)穩(wěn)健?？春煤诵闹厣葙Y產(chǎn)與下沉市場龍頭
風(fēng)險分析
1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險：REITs審批及發(fā)行受項目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使REITs審批發(fā)行放緩。
2、政策出臺不及預(yù)期的風(fēng)險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺不及預(yù)期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。
3、二級市場波動的風(fēng)險：REITs的風(fēng)險特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險及中等收益，歷史上REITs市場曾受個別資產(chǎn)基本面疫后修復(fù)不及預(yù)期、整體REITs市場投資人類型單一、投資行為趨同等影響，二級市場持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動。
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