>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)港股內(nèi)房開發(fā)2025年報(bào)綜述：存量負(fù)擔(dān)出清漸行漸近-260415
| 上傳日期： |
2026/4/16 |
大?。?/td>
| 835KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
陳慎,劉璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
2025年港股內(nèi)房公司整體業(yè)績(jī)依然承壓，受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降及毛利率下行的影響，營(yíng)收與利潤(rùn)雙雙下滑。銷售規(guī)模繼續(xù)收縮，但頭部房企在市場(chǎng)調(diào)整中仍展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。拿地意愿略有恢復(fù)，但整體依然處于去庫(kù)存進(jìn)程。值得注意的是，房企減值壓力逐步疏解，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化，融資成本進(jìn)一步下行。盡管規(guī)模收縮，但整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量在提升。展望“十五五”，大部分房企都在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)或輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)層面有更高的預(yù)期，我們預(yù)計(jì)來自第N增長(zhǎng)曲線的業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)占比有望提升，企業(yè)α價(jià)值會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。
業(yè)績(jī)：結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模與利潤(rùn)率探底，減值壓力趨緩
2025年，總體房企營(yíng)收同比-5.8%，增速較2024年下降3.4pct，歸母凈利潤(rùn)同比-27.2%，降幅較2024年走闊7.0pct，歸母凈利潤(rùn)率2.92%，同比-1.48pct，自2018年以來已連續(xù)7年下行。結(jié)轉(zhuǎn)資源儲(chǔ)備繼續(xù)下滑。但減值壓力有所緩釋。25年總體房企資產(chǎn)減值損失為115億元，同比-11.5%。我們認(rèn)為房企盈利企穩(wěn)的焦點(diǎn)在質(zhì)不在量。以下因素有望逐步推動(dòng)利潤(rùn)表修復(fù)：1）減值壓力緩釋；2）房?jī)r(jià)有望進(jìn)入二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正；3）新項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模占比逐步提升。
銷售及擴(kuò)張：行業(yè)集中度提升，以銷定產(chǎn)優(yōu)化土儲(chǔ)
2025年總體房企全口徑合同銷售金額同比-12.4%，降幅較2024年收窄5.9pct，優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均變動(dòng)（-19.8%）。26年整體供貨計(jì)劃收縮11%，銷售預(yù)期保持審慎。隨著房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，我們認(rèn)為布局合理且近年所獲項(xiàng)目占比較高的房企有望呈現(xiàn)銷售彈性。25年房企拿地意愿在低基數(shù)基礎(chǔ)上有所修復(fù)，當(dāng)前房企普遍以“以銷定產(chǎn)、精準(zhǔn)投放”為原則，土儲(chǔ)維持在低位，堅(jiān)持深耕核心城市。
融資：杠桿從降規(guī)模到優(yōu)結(jié)構(gòu)，融資成本優(yōu)勢(shì)鞏固
2025年總體房企有息負(fù)債存量同比微漲0.3%?？焖偃ジ軛U的進(jìn)程基本結(jié)束，房企融資端的改善從負(fù)債總規(guī)模下降，轉(zhuǎn)向?yàn)榻Y(jié)構(gòu)的優(yōu)化。年末整體杠桿進(jìn)一步優(yōu)化，但因銷售規(guī)模的下降，與回款相關(guān)的凈負(fù)債率略有上升，但從債務(wù)覆蓋角度，資金依然充足。2025年，總體房企的平均融資成本為3.14%，同比-0.49pct。2026年我們認(rèn)為可以繼續(xù)關(guān)注流動(dòng)性環(huán)境的變化，頭部房企的融資成本有望進(jìn)一步下降。
展望：企業(yè)α屬性有望增強(qiáng)
站在“十五五”的起點(diǎn)展望未來5年規(guī)劃，房企基于自身優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略各有分化，共性是均從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升和模式轉(zhuǎn)型，包括：1）央企龍頭側(cè)重完善多元協(xié)同發(fā)展的生態(tài)，增強(qiáng)更具逆周期屬性以及穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)在公司業(yè)績(jī)中的貢獻(xiàn)度；2）品質(zhì)房企堅(jiān)守開發(fā)、打磨品質(zhì)的同時(shí)，強(qiáng)化產(chǎn)品力的外溢價(jià)值兌現(xiàn)；3）中型房企以銷售市占率提升為目標(biāo)；4）民企實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金流修復(fù)至業(yè)績(jī)修復(fù)的跨越。我們預(yù)期今后房企α屬性將愈發(fā)顯著。
投資建議
整體而言，房企的看點(diǎn)在質(zhì)不在量，尤其是房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)業(yè)績(jī)修復(fù)更具乘數(shù)效應(yīng)。我們認(rèn)為2026年起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正階段，是逐步布局地產(chǎn)股的時(shí)機(jī)。建議關(guān)注：1、歷史負(fù)擔(dān)較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴(kuò)張做準(zhǔn)備：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)等；2、估值處于低位、或計(jì)提減值準(zhǔn)備較為充分的企業(yè)，如龍湖集團(tuán)等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
|
|
