>> 華源證券-REITs系列報(bào)告：4月REITs多延續(xù)弱勢(shì)表現(xiàn)，關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目供給-260511
| 上傳日期： |
2026/5/11 |
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| 格式： |
pdf 共11頁(yè) |
來(lái)源： |
華源證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
廖志明,趙孟田 |
| 下載權(quán)限： |
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2026M4，REITs全市場(chǎng)周度成交額整體先升后降，但換手率整體仍偏弱。2026/4/20-4/26 REITs全市場(chǎng)單周成交額為32.80億元，周度換手率為0.52%，均為2026M2以來(lái)新高。拉長(zhǎng)時(shí)間期限看，REITs市場(chǎng)2026M4換手率仍處于2025年初以來(lái)的較低位置，全月交投氛圍整體仍偏弱。
2026M4不同板塊REITs項(xiàng)目多延續(xù)弱勢(shì)表現(xiàn)，數(shù)據(jù)中心、水利項(xiàng)目相對(duì)抗跌。截至2026M4末已上市的REITs項(xiàng)目中，2026M4有23只REITs月線收漲、55只收跌、1只月線收平（紅土創(chuàng)新深圳安居REIT）。分板塊來(lái)看，平均漲跌幅排序方面，園區(qū)-2.9%、生態(tài)環(huán)保-2.8%、交通-1.9%、市政-1.5%、倉(cāng)儲(chǔ)物流-1.1%、保租房-0.8%、能源-0.8%、消費(fèi)-0.5%；數(shù)據(jù)中心、水利表現(xiàn)相對(duì)較好，分別+1.2%、+7.5%。從漲跌項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，2026M4除數(shù)據(jù)中心、水利項(xiàng)目均收漲外，其余類型下跌項(xiàng)目數(shù)量占比均過半，其中園區(qū)、交通類REITs項(xiàng)目下跌數(shù)量占比均在75%及以上。
在審及獲批待發(fā)REITs項(xiàng)目情況：截至2026M4末，在審及獲批待發(fā)的首發(fā)REITs項(xiàng)目概況如下：已申報(bào)REITs項(xiàng)目共2單（保租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目各一單）；已受理REITs項(xiàng)目共5單；已反饋?lái)?xiàng)目16單，其中10單為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，其余項(xiàng)目類型涵蓋市政、港口、交通、能源等；已問詢項(xiàng)目5單。此外，2026/4/23有4單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目集中獲批，分別為中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT。截至2026M4末，在審及獲批待發(fā)的擴(kuò)募的REITs項(xiàng)目共11單，其中1單已問詢、2單已過審，另有8單注冊(cè)生效待發(fā)行。
投資建議：2026M4中證REITs全收益指數(shù)整體呈現(xiàn)先震蕩走高、后小幅回落收尾的窄幅震蕩走勢(shì)，數(shù)據(jù)中心、水利板塊相對(duì)抗跌，REITs項(xiàng)目擇券或仍需重點(diǎn)關(guān)注高景氣度板塊及現(xiàn)金流穩(wěn)定性較高的板塊?？紤]到已獲批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目整體審批期限大約3個(gè)月，未來(lái)兩個(gè)月或?qū)⒂懈嗌虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目獲批，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供給預(yù)期預(yù)計(jì)仍是未來(lái)一定期間內(nèi)擾動(dòng)REIT市場(chǎng)表現(xiàn)的核心因素。
具體到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目上，對(duì)于零售商業(yè)/奧特萊斯業(yè)態(tài)而言，中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、廣發(fā)新城吾悅REIT未來(lái)兩年的預(yù)測(cè)分派率相對(duì)較高，短期來(lái)看項(xiàng)目收益或具有較厚的安全墊；國(guó)泰海通砂之船REIT聯(lián)營(yíng)/抽成收入占比在70%以上，或在消費(fèi)復(fù)蘇周期中具備更強(qiáng)的業(yè)績(jī)彈性。對(duì)于寫字樓/城市綜合體業(yè)態(tài)而言，租戶以央國(guó)企為主、租約期限相對(duì)較長(zhǎng)的寫字樓/城市綜合體業(yè)態(tài)標(biāo)的（如匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT），或?yàn)榈钟暧^經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的穩(wěn)健選擇。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）數(shù)據(jù)來(lái)源和數(shù)據(jù)處理偏誤風(fēng)險(xiǎn)；2）底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；3）REITs項(xiàng)目上市后二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
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