>> 申萬宏源-他山之石：海外住房金融制度的改革鏡鑒-260518
| 上傳日期： |
2026/5/18 |
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| 1946KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
賈東旭,趙偉,侯倩楠 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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全球四大住房金融模式在不同歷史階段均面臨與我國當(dāng)前公積金制度相似的挑戰(zhàn)。本文復(fù)盤新加坡、德國、美國、日本四類典型住房金融模式的改革歷程，嘗試為我國公積金制度改革提供鏡鑒。
一、體系構(gòu)建：海外住房金融制度的初始定位與模式？住房金融體系主要的四類運行模式
二戰(zhàn)對全球住房存量造成了毀滅性破壞，疊加戰(zhàn)后"嬰兒潮"與城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，住房供需矛盾空前尖銳。據(jù)聯(lián)合國1949年發(fā)布的一份報告估計，受二戰(zhàn)影響的17個歐洲國家(不含聯(lián)邦德國)面臨1400萬套房屋的短缺，短缺數(shù)量相當(dāng)于戰(zhàn)前住房存量的1/5。戰(zhàn)后聯(lián)邦德國1600萬戶家庭估計只有1000萬套住房。同時，1950-1960年間，全球人口從約25億人快速增長至約30億人，年均增速達(dá)1.9%。
彼時，傳統(tǒng)商業(yè)性住房金融體系難以支撐大規(guī)模住房建設(shè)與消費需求，在此背景下，各國政府開始建立政策性住房金融制度。市場發(fā)育程度較低的國家，如新加坡，形成了以政府主導(dǎo)的儲蓄型住房金融制度；市場發(fā)育程度較高的國家，如美國、英國，選擇了商業(yè)金融為主體、政府提供信用擔(dān)保的市場主導(dǎo)型制度；日本等后發(fā)工業(yè)化國家，則構(gòu)建了以政策性金融機(jī)構(gòu)為核心、財政強(qiáng)力支持的政府保障型制度。
當(dāng)前，各國住房金融體系主要存在四類運行模式。強(qiáng)制儲蓄型模式以新加坡中央公積金為代表，其核心特征是強(qiáng)制受雇人群繳存、完全個人賬戶積累。契約儲蓄型模式以德國為代表，核心特征是自愿參與、先存后貸、合同固定利率。市場主導(dǎo)型模式以美國為代表，核心特征是商業(yè)金融為主體、政府信用增級。政策金融型模式以日本為代表，核心特征是政策性金融機(jī)構(gòu)為支撐、財政信用背書、保障中低收入群體。
二、改革經(jīng)驗：典型國家住房金融制度的改革歷程？發(fā)展路徑存在差異，改革邏輯相對一致
強(qiáng)制儲蓄型住房金融模式中，新加坡中央公積金制度是全球典范，也是我國1991年上海公積金試點的借鑒對象。在1978-1993年的發(fā)展階段，新加坡中央公積金制度相繼引入醫(yī)療保?。ㄈ绫＝π钣媱潱⒔逃百徺I股票等投資增值計劃，賬戶也被科學(xué)細(xì)分為普通、特別和保健儲蓄三個賬戶。這一系列改革使公積金成功轉(zhuǎn)型為涵蓋養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、家庭保障與資產(chǎn)增值的全方位強(qiáng)制性社會保障網(wǎng)絡(luò)。
德國政府曾長期通過各項補(bǔ)貼政策引導(dǎo)住房儲蓄融資，但隨著宏觀環(huán)境變化也進(jìn)行了一系列動態(tài)改革。為了鼓勵中低收入群體購建住房，德國曾出臺包括住房儲蓄獎金、建房貸款補(bǔ)助等政策。隨著住房短缺的緩解，政府對該制度的財政補(bǔ)貼力度經(jīng)歷了逐步下調(diào)的改革。盡管政府補(bǔ)貼下降，憑借其科學(xué)的配貸機(jī)制及“組合貸款”模式，2008年金融危機(jī)中，德國住房儲蓄制度有效降低了信用風(fēng)險與流動性風(fēng)險。
資產(chǎn)證券化與金融創(chuàng)新是美國住房金融體系改革的一大核心主線。為解決一級市場流動性不足的問題，美國大力發(fā)展抵押貸款二級市場。金融創(chuàng)新使貸款產(chǎn)品向可調(diào)整利率等多元化方向發(fā)展，極大拓寬了資金來源。然而，過度證券化及次級貸款監(jiān)管缺失最終釀成2007年的次貸危機(jī)。面對危機(jī)，美國政府再次推出“住房可負(fù)擔(dān)修訂計劃”和“再融資計劃”等，防范止贖風(fēng)險蔓延。
日本的住房金融制度經(jīng)歷了從政府直接信貸支持到二級市場證券化的演變。1950年，日本設(shè)立“住房金融公庫”，主要為中低收入階層建房和購房提供長期的低息專項貸款。2007年，原住宅公庫改組更名為“住宅金融支援機(jī)構(gòu)”，其核心職能轉(zhuǎn)向二級市場的住房抵押貸款證券化。目前，該機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的“Flat35”通過提供最長達(dá)35年的固定利率貸款，幫助中低收入等群體購置自住住房。
三、改革啟示：海外改革對我國公積金轉(zhuǎn)型的鏡鑒？盤活存量、拓展功能、動態(tài)調(diào)整
綜合新加坡、德國、美國、日本四國住房金融制度的改革經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，盡管初始模式和發(fā)展路徑存在差異，但改革邏輯相對一致。改革均圍繞盤活存量資金、拓展制度功能、應(yīng)對人口結(jié)構(gòu)變化、防控系統(tǒng)性風(fēng)險等主線展開，通過持續(xù)的制度創(chuàng)新與動態(tài)調(diào)整，實現(xiàn)住房金融體系與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段的適配。
盤活存量資金方面，打破屬地壁壘，構(gòu)建全國統(tǒng)籌與市場化運作體系等海外經(jīng)驗或可參考。新加坡通過建立全國統(tǒng)一的中央公積金管理體系，實現(xiàn)了資金的集中管理與統(tǒng)一調(diào)配；德國則通過建立全國住房儲蓄資金調(diào)劑平臺，有效緩解了兩德統(tǒng)一后的區(qū)域資金失衡問題。兩國經(jīng)驗顯示，建立全國層面住房公積金資金調(diào)劑中心，按照市場化原則實現(xiàn)資金在區(qū)域間的合理配置，或可提升住房金融相關(guān)資金使用效率。
拓展制度功能方面，海外住房金融制度均從購房支持向全生命周期居住消費延伸。新加坡早在1980年代就逐步拓展公積金的使用范圍，先后允許用于支付住房物業(yè)費、裝修費、教育支出等。德國在1990年代進(jìn)入存量時代后，將住房儲蓄產(chǎn)品的使用范圍從購房拓展至租房、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域；日本則針對人口老齡化的特點，重點發(fā)展適老化住房改造貸款和住房反向抵押貸款。
應(yīng)對人口結(jié)構(gòu)變化與低利率時代挑戰(zhàn)，海外住房金融制度的動態(tài)調(diào)整經(jīng)驗或
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