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1.2025年三季度以來(lái)REITs表現(xiàn)走弱，各板塊分化加劇
　　2025上半年REITs板塊表現(xiàn)大幅優(yōu)于股，政策紅利、利率環(huán)境及資金配置共同驅(qū)動(dòng)REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較高的超額收益。2025年6月30日至2026年5月15日，中證REITs全收益下跌10.5%；滬深300指數(shù)上漲23.5%；中證綜合債指數(shù)上漲1.1%，2025年三季度以來(lái)，REITs表現(xiàn)明顯弱于債券，主要由于（1）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率上行壓制REITs估值，（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)移，資金從REITs流向股市，（3）部分板塊業(yè)績(jī)承壓。當(dāng)利率上行、股市強(qiáng)勢(shì)、基本面承壓、止盈盤(pán)涌出四重因素同時(shí)疊加時(shí)，REITs承受了遠(yuǎn)超債券的調(diào)整壓力。
　　2.商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)“破冰”，多元化趨勢(shì)明顯
　　2025年以來(lái)，REITs政策端核心是構(gòu)建“資產(chǎn)端擴(kuò)容+資金端開(kāi)源”的新格局。最大的亮點(diǎn)是正式開(kāi)啟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，標(biāo)志著市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向全業(yè)態(tài)的跨越，同時(shí)配套資金引入、審核優(yōu)化等多項(xiàng)制度落地。2026Q1，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有17單項(xiàng)目申報(bào)，擬發(fā)行規(guī)模超600億元，極大地豐富了資產(chǎn)類(lèi)型。截至2026Q1，公募REITs市場(chǎng)累計(jì)共發(fā)行80只公募REITs基金，總規(guī)模累計(jì)達(dá)2079億元，總規(guī)模相較2025Q1增長(zhǎng)20.2%。
　　3. REITs運(yùn)行態(tài)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)展望
　　2025年以來(lái)，REITs板塊分化態(tài)勢(shì)明顯。消費(fèi)類(lèi)REITs以超30%的平均漲幅領(lǐng)跑，倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT收益水平相對(duì)較高，產(chǎn)業(yè)園、保障房總體平穩(wěn)。環(huán)保、高速公路、能源REITs受基本面和市場(chǎng)關(guān)注度影響，整體趨勢(shì)向下。進(jìn)入2026年，市場(chǎng)延續(xù)震蕩筑底態(tài)勢(shì)，板塊輪動(dòng)從全線上漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性分化，定價(jià)邏輯從流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)回歸基本面。2025年12月證監(jiān)會(huì)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，涵蓋商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、酒店等全門(mén)類(lèi)資產(chǎn)，供給壓力預(yù)期成為壓制二級(jí)市場(chǎng)的重要因素。2026年REITs投資擁有低利率環(huán)境+資產(chǎn)荒+政策紅利加持，我們判斷全年震蕩筑底、結(jié)構(gòu)性行情為主。
　　4.投資建議
　　我們認(rèn)為，債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯有望繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，有望持續(xù)提升配置性價(jià)比，當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)板塊需圍繞“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“新業(yè)態(tài)”兩條主線，持續(xù)關(guān)注擴(kuò)容+分化邏輯，注意板塊周期及利率敏感資產(chǎn)創(chuàng)造的波段機(jī)會(huì)。受益資產(chǎn)（1）核心配置：高股息保障房、消費(fèi)REITs。（2）波段機(jī)會(huì)：利率敏感型資產(chǎn)（高速、產(chǎn)業(yè)園）在利率下行期或更具彈性。
　　5.風(fēng)險(xiǎn)提示
　?。?）利率上行風(fēng)險(xiǎn)；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加??；（3）商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs供給沖擊；（4）項(xiàng)目長(zhǎng)期分派率不及預(yù)期。