>> 申萬宏源-2026年公募REITs市場5月報：流動性有待提升，城改規(guī)劃或催化重估-260601
| 上傳日期： |
2026/6/1 |
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| 2977KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
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流動性沖擊疊加基本面擔憂，順周期板塊遭大幅回調。受首發(fā)項目集中申購分流以及投資者對個別項目大客戶降租引發(fā)的市場對產(chǎn)業(yè)園等順周期資產(chǎn)業(yè)績下行的擔憂，26年5月末，中證REITs全收益指數(shù)再次跌破1000點，收跌2.1%，表現(xiàn)介于滬深300(+1.9%)與中證紅利(-4.3%)之間。分板塊看，受益于夏季用電緊張等帶來基本面修復預期，5月僅能源板塊上漲1.55%，產(chǎn)業(yè)園指數(shù)領跌8.84%，倉儲物流指數(shù)下跌7.17%，二者均創(chuàng)近1年最大的單月跌幅，其中中關村REIT、合肥高新REIT跌幅超20%。流動性方面，5月滬深REITs日均換手率為0.41%，環(huán)比小幅提升，隨著后續(xù)指數(shù)基金獲批招募后入市，可以期待市場交投活躍度的進一步提升。5月大宗交易累計成交23.98億元，平均折價率為-0.22%，折價幅度環(huán)比收窄，處年內較低水平。
城市更新“十五五”規(guī)劃發(fā)布，有望帶動不動產(chǎn)REITs投資升溫。5月28日，國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，其中提到“推動符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“、“推動老舊街區(qū)廠區(qū)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉型升級”、“推動消費基礎設施改造升級”、“有序推進供熱計量改造”，以及“構建可持續(xù)的城市建設運營投融資體系（比如專項債可作資本金、稅費減免等）”，并首次在五年規(guī)劃中明確工商業(yè)用地續(xù)期并提到完善地價規(guī)則；預期核心城市、優(yōu)質區(qū)位、強運營能力的資產(chǎn)將充分受益，未來我國公募REITs市場資產(chǎn)類型也將持續(xù)豐富，有望帶動不動產(chǎn)REITs投資升溫。
建議關注：流動性增量、基本面確定后的估值優(yōu)勢兩條主線：1）前期超跌、估值處低位的權重或潛在中證REITs指數(shù)樣本，受益指數(shù)基金擴容帶來的被動資金流入，如華潤商業(yè)REIT、安徽交控REIT、張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中海商業(yè)REIT等；2）分子端業(yè)績穩(wěn)健、短期租約調整落地后估值性價比顯現(xiàn)的標的，受益市場整體貝塔修復，如創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT、聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中國電建清潔能源REIT、國家電投新能源REIT等。
10年國債YTM降至1.71%，REITs息差走闊超3%。派息率方面，產(chǎn)權類REITs平均4.89%、經(jīng)營權類平均8.76%，均較4月底提升；產(chǎn)權類REITs較國債（10年期國債到期收益率降至1.71%）的息差走闊0.25個百分點至3.2%，已處于歷史81%的高位水平。估值方面，產(chǎn)權類P/NAV為1.17X，經(jīng)營權類P/FFO為13.41X，二者皆處歷史50%分位附近；產(chǎn)權類、經(jīng)營權類最新IRR分別為4.7%、5.6%，均環(huán)比提高。
申購相撞+險資缺席，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs網(wǎng)下中簽率超1%。5月下半月，4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs啟動詢價，合計發(fā)行203億元。因申購時間相撞、險資缺席，導致每只參與詢價的機構數(shù)均不足100家，最終僅砂之船網(wǎng)下認購倍數(shù)超100倍，將使得僅砂之船網(wǎng)下配售部分在上市首日可全流通，其余需鎖50%至第4日。定價方面，唯品會/砂之船/首農(nóng)貼近詢價上限定價，而上海地產(chǎn)則僅在詢價區(qū)間的82%，4只定價基本參照“二孰低”，未再讓價。配售方面，唯品會/砂之船/首農(nóng)網(wǎng)下中簽率在1%附近，上海地產(chǎn)因網(wǎng)下參與度低且入圍率低，中簽率高達4.5%。5月下半月，易方達廣西北投高速REIT上市，首日收漲2.5%；26年至今，1億元以下現(xiàn)金REITs累計網(wǎng)下申購收益率為0.21%。
建信中關村REIT原始權益人擬增持6千萬，6月解禁規(guī)模較小。建信中關村REIT已有12家意向租戶，出租率預計提升7.3個百分點；此外其原始權益人計劃增持6,000萬元，實施期間為26年6月-27年5月。創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT大租戶順捷中恒調整租約，原租約延長4年至2036年，26年租金不變、27年開始租金調整。26年6月，預計亦莊產(chǎn)園REIT、中國綠發(fā)商業(yè)REIT解禁，規(guī)模合計約4.24億元。
在審項目合計33單，5月下半月新受理龍崗城投產(chǎn)園。截止5月29日，基礎設施REITs在審17單，下半月新增受理華夏龍崗城投產(chǎn)業(yè)園，國泰海通中國建筑租賃住房/銀華粵海水務水利/中金菜鳥倉儲物流3單收到交易所首輪問詢函；商業(yè)不動產(chǎn)REITs在審16單，中金開元旅業(yè)/華夏華潤置地/紅土創(chuàng)新茂業(yè)3單收到交易所首輪問詢函。下半月，公募REITs招投標信息更新5則，創(chuàng)金合信基金中標北投新奧購物中心REIT項目。
風險提示：需警惕REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度調整、投資者參與度波動、申報項目質量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結構導向調整等。
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