>> 廣發(fā)證券-房地產行業(yè)26年6月市場總結：板塊深度調整價值“底背離”，整體量價走穩(wěn)但分化加劇-260713
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新房市場量能回升，景氣度與去化率水平持續(xù)改善。26年6月44城新建商品房住宅成交面積環(huán)比+7.8%，同比-4.7%，1-6月累計-11.1%。分線來看，一線城市上半年成交同比-4.2%，其中Q2+7.9%，結合推盤和成交，核心城市供給規(guī)模遠低于成交量，成交好轉主要依靠景氣度的提升；二線、三四線城市6月單月同比-4%、-10%，上半年分別同比-12.6%和-12.9%。百強房企6月單月銷售金額同比-12.5%，信用十強房企6月單月-6%，高均價企業(yè)銷售表現較好，與一線城市市場規(guī)律一致。新房市場景氣度6月創(chuàng)年內新高，單月售批比為140%，連續(xù)3個月超過100%，9城開盤去化率升至48%。
二手房量能環(huán)比下滑，掛牌量與去化周期持續(xù)改善。6月11城二手房住宅網簽面積環(huán)比5月微降1.6%，同比+12.1%，其中一線、二線、三四線分別為+8.5%、12.6%和+16.6%。二手房實時成交6月同比+11.8%，環(huán)比-15%，6月實時來訪同比+13%，來訪轉化率5.8%，維持高位。中介48城6月成交價格環(huán)比-0.4%，一線、二線、三四線分別+1.1%、-0.7%和-1.3%，相比5月份一線城市價格環(huán)比穩(wěn)定，但二線、三四線城市價格環(huán)比下降幅度擴大。重點12城掛牌量環(huán)比-0.5%，其中一線城市掛牌去化周期9.5個月、二線21.1個月。6月量能相比4、5月有一定走弱，但供給端數據與去化率數據趨勢仍然保持穩(wěn)定，價格分化開始顯現。下半年特別是3季度后，價格分化會進一步加劇。
中央強化制度與資金支持，地方圍繞存量盤活和住房消費持續(xù)發(fā)力。6月中央層面政策主要圍繞城市更新、住房公積金制度完善、居民預期修復以及建筑和市政領域設備更新展開。地方政策主要圍繞城市更新和住房品質提升、公積金支持、住房“以舊換新”、存量資源盤活等方向展開。
兩極分化加劇，核心城市溢價率與非核心城市流拍率均創(chuàng)年內新高。6月600城商住用地出讓金1540億元，同比-36%，其中宅地出讓金額1282億元，同比-39.1%。溢價率方面，6月宅地溢價率17.3%，溢價率創(chuàng)年內新高，其中一線城市土地平均溢價率為44.7%，核心城市熱度大幅提升。同時600城市土地去化率為65%，其中三四線去化率僅有62%，低價三四線僅58%。土地市場總量收縮的同時，城市之間的熱度分化顯著，核心城市核心區(qū)域一地難求，溢價率逐步抬升，更多城市則去化困難。
房企銷售增速放緩，部分房企顯著加大土地投資力度。6月主流房企銷售金額增速較4-5月收窄，單月來看越秀、中海、保利增速較好，累計來看上半年中海系表現最佳，此外招商、華潤、金茂實現正增長。拿地方面，6月保利置業(yè)、建發(fā)國際、綠城中國集中強勢拿地，累計投資強度也居前。
科技引力導致板塊大幅回落，底部價值嚴重背離。6月SW房地產指數跌11.3%，跑輸大盤13.1pct。在30個申萬行業(yè)表現中，排在80%分位。26年6月主流開發(fā)、物業(yè)管理、香港地產板塊分別-20.2%、-14.8%、-11.9%，資金流出跡象明顯。當前股價中隱含房價下跌預期超過15%，且市場預期與實際房價表現背離程度達到21年以來最大位置，深度低估，存在價值重估空間，維持行業(yè)“買入”評級。
風險提示。未來基本面表現不及預期，政策面改善力度不及預期、融資環(huán)境收緊等。
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