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投資要點(diǎn)：
    估值低，最壞時(shí)期已過(guò)，預(yù)期持續(xù)改善。1、北京調(diào)控最嚴(yán)，11 年以來(lái)樓市價(jià)量領(lǐng)跌，風(fēng)險(xiǎn)釋放充分。2、11 年銷售計(jì)劃制定過(guò)于樂(lè)觀，雖然銷售跑贏市場(chǎng)有增長(zhǎng)但未達(dá)目標(biāo)，12 年將更為理性。3、資金狀況偏緊，但正在改善。加快銷售、控制拿地、爭(zhēng)取長(zhǎng)期借款；50 億元私募債已完成發(fā)行，45 億元到期信托已順利償付。
    彈性大，顯著受益于政策轉(zhuǎn)暖和行業(yè)基本面探底回升。1、公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡，兼有“剛需”+“改善”，顯著受益于央行支持剛需貸款以及上海政策松綁。京內(nèi)在售項(xiàng)目占比大，若北京政策松綁公司將是最大的受益者。2、近期看房人氣回升，促銷力度大的樓盤(pán)銷售順暢，房?jī)r(jià)正在探底。公司積極降價(jià)促銷，銷售回暖可期。
    3、11 年整體去化僅五成，12 年可售貨量充足，若去化與11 年持平，預(yù)計(jì)銷售金額增長(zhǎng)22%-30%，若去化提高至六成，則增速可大幅提升至46%-57%。
    高成長(zhǎng)，正處自身發(fā)展的上升通道?！百Y源+開(kāi)發(fā)”類開(kāi)發(fā)商，致力于加快周轉(zhuǎn)，資源優(yōu)勢(shì)加速釋放。1、資源儲(chǔ)備晉升一線梯隊(duì)，量大質(zhì)優(yōu)，形成全國(guó)化布局?，F(xiàn)有儲(chǔ)備資源可滿足5 年以上發(fā)展之需，以及維持40%以上的高毛利率。2、10 年起新開(kāi)工大幅提高；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度已接近萬(wàn)科等標(biāo)桿企業(yè)。3、長(zhǎng)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有望成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，已引入戰(zhàn)略投資者打造商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。
    催化因素多。1、近期將開(kāi)盤(pán)的北京常青藤等樓盤(pán)降價(jià)促銷銷售順暢。2、行業(yè)調(diào)控政策適度放松，特別是北京市政策松綁。3、二期現(xiàn)金激勵(lì)計(jì)劃出臺(tái)。4、43 億元中票發(fā)行獲批。5、上市房企增發(fā)或公司債開(kāi)閘。
    公司已成長(zhǎng)為以北京為中心的全國(guó)性一線房企龍頭，彈性大、估值低、高成長(zhǎng)、催化因素多。11-13 年EPS 分別為1.10/1.35/1.73 元，對(duì)應(yīng)PE10/8/6 倍。11 年全部及12 年90%以上業(yè)績(jī)已鎖定。在開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌10%的假設(shè)下，測(cè)算RNAV18.56 元，目前股價(jià)RNAV6 折交易，投資價(jià)值嚴(yán)重低估。目標(biāo)價(jià)15 元，對(duì)應(yīng)RNAV8 折，提升至“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：1、北京調(diào)控不放松、京內(nèi)銷售低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、短期公司價(jià)值已有一定糾偏，繼續(xù)上漲需要銷售業(yè)績(jī)提升等基本面配合。