>> 湘財(cái)證券-蘇州高新(600736)地產(chǎn)業(yè)務(wù)看區(qū)外，旅創(chuàng)業(yè)務(wù)添新彩-120331
| 上傳日期： |
2012/4/6 |
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pdf |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
蘇多永 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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投資要點(diǎn)：
大股東實(shí)力強(qiáng)，“長(zhǎng)子”效應(yīng)明顯。公司大股東為蘇高新集團(tuán)，持股比例為40.57%，股權(quán)較為集中。公司股東實(shí)力強(qiáng)，在項(xiàng)目資源、業(yè)務(wù)開(kāi)展和投融資等方面對(duì)公司支持力度大，公司已經(jīng)形成“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)、旅游服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為補(bǔ)充”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
深耕高新區(qū)，發(fā)展基礎(chǔ)夯實(shí)。公司專注高新區(qū)的深耕開(kāi)發(fā)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1500萬(wàn)平米，曾一度占有高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)50%的份額。公司高新區(qū)共有23個(gè)商品住宅項(xiàng)目和5個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前儲(chǔ)備項(xiàng)目面積137萬(wàn)平方米，占比48.93%。公司發(fā)展基礎(chǔ)夯實(shí)，已成為區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)軍者之一。
實(shí)施異地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，區(qū)外業(yè)務(wù)值得期待。公司在堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略的同時(shí)，積極向區(qū)外發(fā)展，實(shí)施異地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。公司成功進(jìn)入?yún)侵袇^(qū)、吳江市和徐州市等區(qū)域，擁有天城花園、大成郡等7個(gè)項(xiàng)目，儲(chǔ)備項(xiàng)目面積143萬(wàn)平方米，占比51.07%。吳江天城花園、吳中大成郡和徐州住宅項(xiàng)目是公司未來(lái)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，天城花園已經(jīng)預(yù)售，大成郡在建，徐州住宅項(xiàng)目2012年上半年開(kāi)工。區(qū)外項(xiàng)目將成為公司未來(lái)幾年?duì)I收和利潤(rùn)的主要來(lái)源，值得期待。
復(fù)制蘇州樂(lè)園模式，旅游地產(chǎn)加快發(fā)展。公司蘇州樂(lè)園運(yùn)行平穩(wěn)，旅游收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，旅游業(yè)已成為公司一大利潤(rùn)來(lái)源。公司借助蘇州樂(lè)園模式加快發(fā)展旅游地產(chǎn)，將其成功復(fù)制到徐州，開(kāi)啟“旅游+商業(yè)+住宅”產(chǎn)業(yè)組合擴(kuò)張新模式，以旅游項(xiàng)目獲取商業(yè)、住宅項(xiàng)目資源，以商業(yè)、住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售回款降低旅游項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，徐州彭城歡樂(lè)世界項(xiàng)目規(guī)劃方案已通過(guò)專家論證，先期建設(shè)的水上世界和兒童世界已經(jīng)開(kāi)工，預(yù)計(jì)2012 年內(nèi)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，住宅項(xiàng)目計(jì)劃2012 年上半年開(kāi)工，爭(zhēng)取年內(nèi)預(yù)售，公司旅游地產(chǎn)加快發(fā)展。
設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，股權(quán)投資值得期待。2011年公司與大股東共同發(fā)起設(shè)立規(guī)模3.8億元的融聯(lián)產(chǎn)業(yè)基金，該基金主要投資新一代信息產(chǎn)業(yè)，并以早中期創(chuàng)新型企業(yè)為主，該基金已經(jīng)獲得國(guó)家、江蘇省、蘇州市三級(jí)政府各出資5000萬(wàn)元的承諾，計(jì)劃分三年出資到位。同時(shí)，公司股權(quán)投資增值收益制的期待，參股的東吳證券已經(jīng)上市，參股的中新開(kāi)發(fā)和江蘇銀行上市進(jìn)程在積極推進(jìn)之中，參股的金圃園林已啟動(dòng)上市計(jì)劃，股權(quán)投資增值收益頗豐。
維持增持評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6.20元。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估溢價(jià)35.36億元，持有性房地產(chǎn)評(píng)估溢價(jià)5.04億元，股權(quán)投資評(píng)估溢價(jià)2.2億元，賬面凈資產(chǎn)30.86億元，重估凈資產(chǎn)73.47億元，每股RNAV6.95元，折價(jià)率約31.18%。預(yù)計(jì)2012-2014年公司每股收益分別是0.31元、0.42元和0.50元，每股凈資產(chǎn)分別是3.23元、3.62元、4.05元，對(duì)應(yīng)PE分別為15.30倍、11.48倍、9.61倍，PB分別為1.48倍、1.32倍、1.18倍。參照房地產(chǎn)、金融和旅游行業(yè)一般估值水平，結(jié)合公司基本面，給予公司12年20倍的PE，目標(biāo)價(jià)6.20元。
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