>> 湘財證券-天地源(600665)深度研究報告伴隨西高新平穩(wěn)成長,產品線和精品化助推擴張-120531
| 上傳日期： |
2012/6/5 |
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pdf |
來源： |
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作者： |
蘇多永 |
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此報告為加密報告 |
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伴隨西高新平穩(wěn)成長，產品線和精品化助推擴張
公司是典型的基于開發(fā)區(qū)的上市房地產公司。西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司持有公司股份 56.42%，為公司的絕對控股股東。西安高科（集團）公司持有西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司 100%的權益，是西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)下屬的大型國有企業(yè)集團，是西安高新區(qū)下屬從事城市配套和基礎設施建設的主要實體。其他的股東持有公司的股份不多，僅有一家公募基金持有公司股份 4.60%。除去此兩大股東之外，公司其余八大股東均持股不足 0.25%。
起步于西安高新區(qū)。公司上市前的公司為高新地產公司，高新地產的所有項目均位于西安高新區(qū)內。這種區(qū)域聚焦有助于公司集中資源，熟悉市場，快速成長。
“1+3”式有序擴張。資產重組以后，公司開始地域擴張。2005年 7 月公司成立了第一個西安外的開發(fā)公司——天津天地源置業(yè)有限公司，實現了公司在環(huán)渤海區(qū)域擴張的第一步。2006 年 4 月公司在蘇州橄欖灣項目開工，成功實現在長三角區(qū)域的布局。2006 年 5 月，公司完成對深圳西京公司盡職調查及項目的聯(lián)建工作，公司運用資本運營手段在珠三角地區(qū)成功實現項目布點。至此，公司完成了對西安以外的環(huán)渤海、長三角和珠三角這三大經濟圈的戰(zhàn)略性布局。
打造產品線基石。 公司現已基本形成產品線的體系，產品線分為新中式，現代簡約和微歐；在三條產品線中每條產品線有中檔產品線和高檔產品線來對應。產品線依靠園林、戶型、部品、外立面、公共裝修等來進行定義和歸納。
精品化戰(zhàn)略使產品偏高端。公司在早期曾經涉足商辦地產，在高端產品開發(fā)上具有一定的先發(fā)優(yōu)勢。其次，公司產品定位所謂的文化地產，在地產載體上植入文化的概念提升了產品的附加值。其三，公司已經在西安外的三大區(qū)域進行布局，在進入新城市時為了塑造品牌形象，就必須要以高端精品項目來進行定位。以上原因都造成公司的產品定位偏高端。目前，公司的項目從區(qū)位選擇看主要選擇的是城市新興區(qū)域，這同公司高新區(qū)域開發(fā)的經歷相關。雖然公司項目的區(qū)域一般位于城市的非核心區(qū)域，但公司的項目戶型選擇相對較大。在目前的市場背景下，公司的項目銷售會收到一些影響。如果從市場回暖的角度看，公司的項目由于偏向于改善需求，能夠在回暖中獲取更多的銷售增長。
給予公司“增持”評級，目標價 5.00 元。不考慮良家灘項目的投資，公司銷售類項目和持有物業(yè)的 GAV 達到 70.58 億元，扣除凈負債后達到 65.17 億元，折合每股重估凈資產 6.29 元，相較于 2012 年 5 月 21日的收盤價 3.70 元折價 41.7%，絕對估值具有一定的估值吸引力。我們預測 2012 年至 2014 年的每股收益分別為 0.32 元、0.37 元和 0.50元。以 2012 年 5 月 21 日的收盤價計算，分別對應的 PE 為 11.72 倍，10.02 倍和 7.44 倍。2012 年至 2014 年的每股凈資產分別為 2.56 元、2.89元、3.33元。對應 2012 年 5月 21 日的 PB 分別為 1.45倍、1.29倍和 1.12 倍。
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