>> 海通證券-外高橋(600648)上市公司公告點評：轉讓物業(yè)增厚業(yè)績-130312
| 上傳日期： |
2013/3/12 |
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doc |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
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此報告為加密報告 |
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事件：
公司公布2012年年度業(yè)績快報。報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入73.04億元，同比減少14.85％；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.41億元，同比增加23.39%；實現(xiàn)基本每股收益0.44元。
投資建議：
公司主要從事上海外高橋保稅區(qū)內的地產開發(fā)、園區(qū)管理（包括土地轉讓）以及物流貿易等業(yè)務。森蘭·外高橋屬公司開發(fā)重點。2012年公司簽訂廠房、工程、倉庫和土地轉讓合同合計40.82億元，不僅為森蘭和保稅區(qū)開發(fā)獲得了大量資金，而且該轉讓收入有望逐步確認，隱含EPS約0.57元。2013年公司將重點開發(fā)森蘭中塊和南塊國際社區(qū)，以實現(xiàn)“產城融合”。該項目體量有100萬平左右（目前已啟動44.45萬平），有望在未來幾年內給公司帶來較高回報。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.53和0.66元，對應RNAV是14.65元。截至3月11日，公司收盤于12.97元，對應2013、2014年PE分別為24.56倍和19.65倍?？紤]到森蘭項目逐步進入開發(fā)期以及上海自貿區(qū)進程提速，我們以公司RNAV即14.65元作為6個月的目標價，維持公司的“增持”評級。
主要分析：
1．受益于較多物業(yè)和土地資產轉讓，2012年公司凈利潤增加23.4％，同時現(xiàn)金流狀況有所改善：為了加快森蘭項目和保稅區(qū)整體開發(fā)進程，報告期內公司加大了自持物業(yè)和土地資產的轉讓力度。受此推動，2012年公司實現(xiàn)營業(yè)收入73.04億元，同比減少14.85％；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.41億元，同比增加23.39%。2012年公司資金面狀況得到較好的改善，全年實現(xiàn)18.92億元的經營活動凈現(xiàn)金流。
1．2012年公司出售廠房、工程、倉庫和土地等物業(yè)，以回籠資金加快森蘭和保稅區(qū)開發(fā)。相關收入將增厚公司未來業(yè)績：2012年8月，公司控股79.17％的子公司-新發(fā)展公司以4.21億元（交易單價5680元/平）的價格向嘉橋倉儲出售所持有的工業(yè)廠房（即上海外高橋保稅區(qū)美桂南路331號、德堡路273號物業(yè)，占地7.55萬平，總建面7.42萬平）。嘉橋倉儲將在2012年年底前分期支付上述價款。2012 年9 月，外聯(lián)發(fā)公司將向錦江航運公司轉讓外高橋物流園區(qū)二期4-1地塊的在建工程，轉讓金額預估為2.99億元。2012年10月，公司董事會同意上海外高橋物流中心有限公司為普洛斯公司定制建造約21萬平的倉庫，并以不低于5800元/平的價格在建成后轉讓給普洛斯公司。2012年10月，公司以21.24億元的價格（折合樓板價17678元/平米）向保利建錦、融創(chuàng)綠城掛牌轉讓森蘭-外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊的建設使用權。該地塊位于浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)，東至經四路，南至東靖路北側10米寬綠地，西至經一路，北至環(huán)二路。其中，A10-1、A10-2地塊為商住綜合用地，A10-3地塊為居住用地。該地塊面積為75091.3平米，容積率為1.6。
上海綜合保稅區(qū)有望申請設立中國首個自貿區(qū)：2012年12月21日，上海市人大常委會第37次會議表決通過《上海市推進國際貿易中心建設條例》（以下簡稱《條例》）。該條例將于2013年1月1日起施行。該條例首次提出要在上海“探索建立符合國際慣例的自由貿易園區(qū)”。另據(jù)新華社上海報道，上海已向國家相關管理部門提交了在上海綜合保稅區(qū)設立1． 自由貿易園區(qū)的申請，相關試點工作最快有望于今年啟動。經過多年的發(fā)展和不斷地探索完善，集外高橋保稅區(qū)（含物流園區(qū)）、洋山保稅港區(qū)和浦東機場綜合保稅區(qū)等海關特殊監(jiān)管區(qū)于一體的上海綜合保稅區(qū)，已經基本具備了向自由貿易園區(qū)轉型發(fā)展的基礎和充分條件。
根據(jù)上海綜合保稅區(qū)（外高橋保稅區(qū)、機場保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)）“十二五”規(guī)劃，外高橋保稅區(qū)未來幾年園區(qū)企業(yè)經營總收入要在2010年基礎上翻一番，進出口額占全國保稅區(qū)比重要上升至50％。
投資建議：加大物業(yè)土地轉讓力度增厚公司業(yè)績，維持“增持”評級。公司主要從事上海外高橋保稅區(qū)內的地產開發(fā)、園區(qū)管理（包括土地轉讓）以及物流貿易等業(yè)務。森蘭·外高橋屬公司開發(fā)重點。2012年公司簽訂廠房、工程、倉庫和土地轉讓合同合計40.82億元，不僅為森蘭和保稅區(qū)開發(fā)獲得了大量資金，而且該轉讓收入有望逐步確認，隱含EPS約0.57元。2013年公司將重點開發(fā)森蘭中塊和南塊國際社區(qū)，以實現(xiàn)“產城融合”。該項目體量有100萬平左右（目前已啟動44.45萬平），有望在未來幾年內給公司帶來較高回報。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.53和0.66元，對應RNAV是14.65元。截至3月11日，公司收盤于12.97元，對應2013、2014年PE分別為24.56倍和19.65倍?？紤]到森蘭項目逐步進入開發(fā)期，我們以公司RNAV即14.65元作為6個月的目標價，維持公司的“增持”評級。
2．風險提示：行業(yè)面臨加息和政策調控兩大風險。
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