>> 中信證券-金融街(000402)重大事項點評-產(chǎn)業(yè)思維將重掌價值藍籌定價權(quán)-140428
| 上傳日期： |
2014/4/28 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，付瑜 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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投資要點
和諧健康保險股份有限公司通知公司，其累計持有公司股票達1.51 億股，占公司股權(quán)比例超過5%。這樣一來，和諧健康保險成為公司第二大股東。
公司資源價值毋庸置疑。公司目前持有68.2 萬平米的自持物業(yè)，其中約45 萬平米位于北京核心區(qū)；公司擁有超過600 萬平米地上建筑面積的儲備，其中超過百萬平米位于北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域。不算公司在其他城市和北京其他區(qū)域的儲備，僅公司在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域的物業(yè)加土地儲備，最保守估計也有高于400 億的價值（房不低于50000 元/平米，地不低于20000 元/平米），扣除公司凈負債后也明顯高于公司市值。短期來看，北京寫字樓市場趨勢良好。
A 股市場產(chǎn)業(yè)思維的缺位，導致公司市值嚴重偏離公司資產(chǎn)價值。公司當前市值只有公司資產(chǎn)價值（NAV）的約一半。市場對于地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的不信任，使得公司市值長期偏低。而這種產(chǎn)業(yè)思維的缺位，客觀上可能觸發(fā)了持產(chǎn)業(yè)思維的長線資金戰(zhàn)略布局公司的可能性。對于既可以買商業(yè)樓宇，又可以持有上市公司股權(quán)的保險企業(yè)來說，增持金融街的股權(quán)比購買金融街區(qū)域的不動產(chǎn)更有吸引力。
和產(chǎn)業(yè)思維長期資金入主金地集團有相似之處，但也有明顯不同。生命人壽和安邦保險戰(zhàn)略性布局金地集團的過程，伴隨著金地集團約80%的股價上漲幅度（若金融街從底部上漲80%，則股價約為8.10 元）。相對來說，金融街NAV 折價幅度比金地更大，資產(chǎn)的可變現(xiàn)性更好，但第一大股東對于上市公司控制力要強于金地。我們認為，和金地集團不同，金融街第一大股東面對產(chǎn)業(yè)思維資金舉牌，或更有動力積極鞏固對公司的控制權(quán)。
公司的長期投資邏輯正在改變。產(chǎn)業(yè)思維盡管可能重掌公司這類價值藍籌的定價權(quán)，但舉牌本身畢竟只是證明有長期投資者看好公司的發(fā)展，而不能當成公司價值的證據(jù)。不過，REITS 的改革，可能極大改變公司的長期投資邏輯。一直以來困擾公司的，如果變賣核心區(qū)物業(yè)市場擔心經(jīng)營可持續(xù)性；如果不出售核心區(qū)物業(yè)，市場擔心公司扣非后業(yè)績增速低的難題可能會迎刃而解。制度改革或?qū)⑹沟霉敬罅績?yōu)質(zhì)資源證券化，顯性化。
風險提示。公司二季度可結(jié)算資源不足造成的階段性業(yè)績同比下降風險。
盈利預(yù)測，估值和投資評級。公司在2014 年可以結(jié)算月壇項目，業(yè)績增長并不值得擔心。我們維持公司2014/15/16 年1.19/1.45/1.79 元/股的盈利預(yù)測，NAV11.18 元/股。我們維持7.83 元/股的目標價格和“買入”的投資評級。
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