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截至2014 年底，首開京內(nèi)土地儲(chǔ)備超過400 萬(wàn)平，是北京最大的地主；在京內(nèi)的儲(chǔ)備土地主要分布在通州、房山、昌平、豐臺(tái)、朝陽(yáng)五區(qū)，其中以通州占比最高，通州作為北京市未來(lái)的副中心，發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)需求旺盛。此外，公司在土地資源極為稀缺的朝陽(yáng)區(qū)也有超過50 萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，助力公司發(fā)展高端項(xiàng)目，提升利潤(rùn)率。
    加快去化，做大規(guī)模降低風(fēng)險(xiǎn)。A、與行內(nèi)標(biāo)桿合作，學(xué)習(xí)快周轉(zhuǎn)之道：截至2014年底，首開與萬(wàn)科、保利、住總的合作項(xiàng)目總建筑面積達(dá)117 萬(wàn)平米，通過這些大、中、小不同類型項(xiàng)目的合作，首開將把經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到自主開發(fā)項(xiàng)目中，提升公司的開發(fā)速度；B、銷售提速、新開工回升，消化周期快速下降：2012 年以來(lái)公司降低拿地節(jié)奏，加快項(xiàng)目銷售。2014 年公司儲(chǔ)備土地消化周期已經(jīng)下降至9.7 年的水平，較最高峰下降幅度達(dá)到50%。
    玩轉(zhuǎn)高beta，高杠桿首開利潤(rùn)彈性大。我們?cè)谀甓炔呗灾刑崾就顿Y高杠桿、存貨資源豐富的企業(yè)，盡管地產(chǎn)商發(fā)展面臨長(zhǎng)期邏輯的困境，但畢竟未來(lái)兩年地產(chǎn)行業(yè)將處于持續(xù)上升的階段；傳統(tǒng)地產(chǎn)股也會(huì)具備不錯(cuò)的絕對(duì)收益。對(duì)應(yīng)于行業(yè)景氣度上升以及資金面的有望寬松，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)投資于高杠桿的地產(chǎn)商，以獲取盡可能大的Beta收益，基于此，不斷升級(jí)管控能力的首開股份即是較優(yōu)的選擇；未來(lái)公司債與再融資的推進(jìn)可期，將助力有息負(fù)債成本下降及資本結(jié)構(gòu)調(diào)整。
    維持公司“買入”評(píng)級(jí)：通過對(duì)于公司項(xiàng)目梳理及結(jié)算周期的確認(rèn)，預(yù)計(jì)2014~2016年收入分別為180.22、228.58、270.03 億元，EPS 分別為0.78、1.06、1.17 元；參考可比項(xiàng)目當(dāng)前在售均價(jià)，以及公司當(dāng)前周轉(zhuǎn)效率進(jìn)行貼現(xiàn)，測(cè)算公司每股RNAV 為12.15 元，給予公司“買入”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：公司銷售情況不達(dá)預(yù)期，資金面寬松程度弱于預(yù)期。