>> 中信證券-金豐投資（600606）重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)-綠地來(lái)了！-150424
| 上傳日期： |
2015/4/24 |
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pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陳聰，付瑜 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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方案簡(jiǎn)介
公司本次發(fā)行股份總量為116.50 億股，重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)完成后，公司的總股本將達(dá)到121.68 億股。公司當(dāng)前股價(jià)24.22 元/股。據(jù)此計(jì)算，公司在重組完成后總市值為2947.1億元，成為全市場(chǎng)市值規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)。不過(guò)，重組完成后，上海地產(chǎn)集團(tuán)，上海城投總公司，中星集團(tuán)，上海格林蘭，天宸股份，平安創(chuàng)新資本，鼎暉嘉熙，寧波匯盛聚智，珠海普羅和國(guó)投協(xié)力的股份均將鎖定12 個(gè)月。因此我們認(rèn)為，如果重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)在二季度順利完成，到2016 年一季度之前，公司在重大資產(chǎn)重組交易完成后，由重組前公眾股東持有股份也僅僅3.16 億股，相當(dāng)于市值僅76.6 億元。
其中，天宸股份是A 股上市公司。若公司重組順利完成，其將持有上市公司2.78 億股股份，按照當(dāng)前金豐投資的股價(jià)算，合市值67.4 億元（當(dāng)然是限售的）。天宸股份當(dāng)前自身市值116 億元。
看點(diǎn)1：混合所有制國(guó)資改革先鋒
重組一旦完成，上海地產(chǎn)集團(tuán)和全資子公司中星集團(tuán)，上海城投總公司和上海格林蘭持股比例均比較接近，公司將成為沒有任何單獨(dú)控制人的、上海市國(guó)資系統(tǒng)中的多元化混合所有制企業(yè)。
值得注意的，是持股28.79%的上海格林蘭。2014 年初，上海格林蘭吸收合并綠地集團(tuán)職工持股會(huì)。當(dāng)前5 月，上海格林蘭成為綠地集團(tuán)股東。此次重組，上市公司向上海格林蘭發(fā)行35.0 億股，按照當(dāng)前股價(jià)市值848.6 億元。
當(dāng)然，格林蘭持有的股份，還是和一般意義公司管理層直接持有股份略有不同。但毫無(wú)疑問(wèn)，公司是國(guó)內(nèi)混合所有制改革最為徹底，員工和管理層激勵(lì)最為充分，和一般流通股東利益最為一致的國(guó)資系統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)之一。
而且，公司管理層長(zhǎng)期穩(wěn)定。例如，現(xiàn)任綠地控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)，總裁的張玉良先生，1992 年就創(chuàng)辦上海綠地總公司，即綠地集團(tuán)前身。其他公司的高級(jí)管理人員，絕大多數(shù)都在公司工作多年。穩(wěn)定的管理層，能有效確保公司在整體上市后平穩(wěn)健康發(fā)展。
除了重組前流通股之外，重組后公司所有其他股東限售期均相同，且僅為一年。這樣的重組方案并不常見，這同樣值得投資者關(guān)注。
看點(diǎn)2：規(guī)模最大的地產(chǎn)企業(yè)
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，重組后的上市公司在2014 年應(yīng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售額最大的企業(yè)。綠地集團(tuán)也是中國(guó)第一家《財(cái)富》世界500 強(qiáng)的，以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合性集團(tuán)，并在中國(guó)房地產(chǎn)主業(yè)綜合性企業(yè)集團(tuán)中排名第一。
作為中國(guó)規(guī)模最大的地產(chǎn)企業(yè)，公司在融資成本，原料采購(gòu)，品牌形象方面，較之中小公司都有一定的優(yōu)勢(shì)。公司在超高層，大型城市綜合體，高鐵站商務(wù)區(qū)，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)等領(lǐng)域領(lǐng)先，建成和在建超高層地標(biāo)建筑23 幢。我們認(rèn)為，作為地方政府青睞，能夠大幅改變城市形象的綜合體，商務(wù)區(qū)和超高層項(xiàng)目，其樓面地價(jià)往往比較便宜，從而有利于經(jīng)營(yíng)這些業(yè)態(tài)的上市公司在盈利能力方面維持領(lǐng)先。2013 年底，公司已經(jīng)布局了80 多個(gè)城市，布局城市數(shù)量超過(guò)萬(wàn)科A 和保利地產(chǎn)，開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布，有效避免了單一業(yè)態(tài)，單一區(qū)域帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
看點(diǎn)3：多元化經(jīng)營(yíng)
除了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，公司又涉足綜合金融，煤炭開采洗選，汽車銷售，加油加汽，倉(cāng)儲(chǔ)物流，批發(fā)貿(mào)易，酒店經(jīng)營(yíng)，物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)管理，房產(chǎn)中介，制造業(yè)，建筑業(yè)，建筑材料，工程服務(wù)等行業(yè)。
在市場(chǎng)頻繁的熱點(diǎn)切換過(guò)程中，考慮到不少轉(zhuǎn)型類地產(chǎn)企業(yè)市值規(guī)模較大，我們建議投資者關(guān)注公司非地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能的亮點(diǎn)。
看點(diǎn)4：境外的地產(chǎn)開發(fā)和境外融資平臺(tái)
公司在亞洲、北美、西歐和澳大利亞等地開展了十余個(gè)項(xiàng)目，主要包括韓國(guó)健康旅游城，綠地濟(jì)州夢(mèng)想大廈，悉尼綠地中心，綠地墨爾本賽馬場(chǎng)住宅，萊卡特區(qū)喬治大街項(xiàng)目，北悉尼太平洋公路項(xiàng)目，倫敦RAM 啤酒廠住宅項(xiàng)目，紐約綠地大西洋廣場(chǎng)等……
我們相信，一帶一路不僅是國(guó)際化基礎(chǔ)設(shè)施的興建，更是國(guó)際化生活圈的打造。公司作為A 股市場(chǎng)國(guó)際業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)最為豐富的發(fā)展商，其在海外開發(fā)積累的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，或都有利于公司未來(lái)繼續(xù)走出中國(guó)本土市場(chǎng)，在天花板更高的全球市場(chǎng)搶占市場(chǎng)份額。
重組上市后公司持有綠地香港（0337.hk）60%的股權(quán)，當(dāng)前綠地香港的市值為113 億港幣。綠地香港將是公司未來(lái)重要的境外融資平臺(tái)。
暫不給予公司盈利預(yù)測(cè)和投資評(píng)級(jí)
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