>> 中信證券-金地集團（600383）2015年三季報點評-固本培元，戰(zhàn)略得當-151102
| 上傳日期： |
2015/11/2 |
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pdf 共3頁 |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
陳聰 |
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此報告為加密報告 |
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期內(nèi)公司結算提速，結算面積共154.7 萬方，凈利潤率并不高。但由于2014 年前三季度，公司業(yè)績基數(shù)太低，因此公司實現(xiàn)了業(yè)績階段性高增長。
積極銷售，回款率仍然不高，但經(jīng)營基礎正在夯實。公司在歷史上存在的問題，主要是部分土地儲備質(zhì)量不高，導致公司不僅盈利能力下降，更有很多項目不能如期開盤，銷售回款率也不高。我們認為，解決這個問題的首要辦法是力促銷售。2015 年前三季度，公司累計實現(xiàn)銷售簽約金額390.2億元，同比增長36.8%；銷售簽約面積287.4 億元，同比增長26.7%。銷售回款率雖然不高，但銷售商品、提供勞務的現(xiàn)金回流也達到了284.8 億元，同比增長了18.3%。且公司2015 年四季度貨值豐裕，擬新推加推樓盤有47 個。
毛利略有提升，未來公司結算項目質(zhì)量或穩(wěn)中有升。公司的結算凈利潤率仍不高，只有9.6%。但公司結算毛利率已經(jīng)回到了30%以上，凈利潤或只是受到前三季度結算規(guī)模和費用開支不匹配影響。項目盈利能力是困擾公司長久難題，但隨著2012 年以前獲得的土地儲備占比日漸下降，且2012年后公司拿地比較理性，公司資產(chǎn)質(zhì)量的問題也就逐漸好轉(zhuǎn)。而且，公司對于一些質(zhì)量不高的土地儲備，并不采取捂盤等待的策略，或者積極銷售，或者積極提取土地儲備，資產(chǎn)負債表中隱性的遠期減值可能性是很低的。
理性拿地，重視現(xiàn)金流均衡。公司2015 年拿地以一二線城市為主，以100%權益獨立開發(fā)為主，這有利于節(jié)約管理資源，銷售確定性也有保證。公司在投資方面量入為出，到2015 年9 月經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額仍然保持正數(shù)。截至三季度末，公司有息負債率31.2%，凈負債率56.8%，比年中小幅下降。最近發(fā)行的中票和公司債，年化資金成本在4%上下，財務負擔輕。總體來說，公司經(jīng)營思路完全區(qū)別于那種“大而不倒”的做法，而選擇“小而美”和“求經(jīng)營質(zhì)量”的做法。一旦最終證明房價不會大幅上漲，我們相信公司的相對價值能得到更好的體現(xiàn)。
風險提示。公司仍然存在一些低質(zhì)量的土地儲備，預計未來幾年業(yè)績增速會比較低等。
盈利預測、估值及投資評級。我們認為，公司在最近幾年的戰(zhàn)略決策是低調(diào)的，卻也是正確的。通過積極銷售和審慎拿地的辦法，公司在財務上不掩蓋問題，在資產(chǎn)結構上日漸改善。假以時日，公司仍有可能重回一線房地產(chǎn)企業(yè)之列。我們維持公司2015/16/17 年0.94/1.01/1.10 元/股的盈利預測，維持NAV 的預測9.65 元/股，維持公司12.22 元/股的目標價?？紤]到我們在給予公司“買入”投資評級后，公司股價已經(jīng)有了一定幅度的上漲，且距離目標價空間不大，我們下調(diào)公司投資評級到“增持
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