>> 海通證券-新城控股(601155)公司公告點評：公司定增加大開發(fā)力度，項目回報率較高-160311
| 上傳日期： |
2016/3/11 |
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增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
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本次非公開發(fā)行股票價格不低于12.28 元/股。本次擬發(fā)行股票數(shù)量不超過4.07 億股，募集資金總額不超過50 億元。其中，常州富域承諾以不超過5 億元認(rèn)購本次非公開發(fā)行的股票，扣除發(fā)行費用后擬用于濟(jì)南香溢紫郡項目、嵊州吾悅廣場項目、衢州吾悅廣場項目、海口吾悅廣場項目、寧波吾悅廣場項目及補充流動資金。
上述五個項目（不含持有型物業(yè)）預(yù)計銷售收入合計105.99 億元，總投資合計86.12 億元，凈利潤合計19.11 億元，平均銷售凈利率為18.03%，平均投資收益率為22.19％。上述兩個項目中含有的持有型物業(yè)（衢州吾悅廣場項目和海口吾悅廣場項目）預(yù)計年租金收入合計0.99 億元，總投資合計13.86億元，年凈運營收益合計6810 萬元，年平均投資回報率為4.91%，平均投資回收期為20.36％。按照本次定增數(shù)量上限測算（假設(shè)常州富域按上限認(rèn)購5 億元），本次非公開發(fā)行完成后，常州富域的持股比例下降至52.04%，王振華先生通過常州富域與常州德潤間接合計持有公司的股權(quán)比例下降至57.05%，常州富域仍為公司的控股股東，王振華先生仍為公司的實際控制人。
投資建議：深耕長三角，并采取“1+3”擴張戰(zhàn)略，同時住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)雙輪驅(qū)動。公司業(yè)務(wù)模式是“住宅+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”雙核驅(qū)動模式，是中國長三角地區(qū)領(lǐng)先的開發(fā)商。公司在住宅開發(fā)方面將采取“上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海和中西部擴張”的“1+3”戰(zhàn)略。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，公司在全國分散選擇優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)1-2 個匹配的商業(yè)綜合體，包括銷售型和持有型物業(yè)。我們預(yù)計，2016-2017 年公司轉(zhuǎn)增前EPS 分別為1.61 元和2.02 元。
公司RNAV 是17.18 元。截至3 月10 日，公司收盤于13.02 元，對應(yīng)動態(tài)市盈率分別為8.09 倍和6.45 倍。我們給予公司2016 年12 倍PE，對應(yīng)六個月目標(biāo)價19.3 元，給予“增持”評級。
風(fēng)險提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險。
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