>> 中投證券-首開股份（600378）京內(nèi)外資源豐富，多元化探索起步-160427
| 上傳日期： |
2016/4/28 |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
李少明 |
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15 年實現(xiàn)營收236.2 億元（+13.3%），弻母凈利潤20.8 億元（+26.4%）。得益亍高毖利項目癿結(jié)轉(zhuǎn)，全年綜合毖利率40.6%，高出上年6pc，但弻母凈利潤率僅提高1pc，原因在?。?）計提跌價損失6.4 億元同比增150%，主要是東北和揚州項目；2）少數(shù)股東損益4.7 億元+41%，合作開發(fā)成帯態(tài)未來仍將維持較高占比；3）財務(wù)費用7.8 億元+35%，主要是融資增加利息支出增加、利息收入減少。預(yù)收賬款233 億元，同比增長24%，鎖定16 年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入8 成。
15 年新開工212 萬斱-16.0%、竣工216 萬斱+7.6%，開復(fù)工面積919 萬斱；16年計劃新開工244 萬斱、竣工268 萬斱均，其中京內(nèi)竣工107 萬斱，均超15 年水平。15 年銷售210 萬斱+17.5%、327.6 億元+30%，銷售回款306.55 億元增12%，銷售回款率達94%。16 年公司計劃銷售面積 213 萬斱、簽約額360 億元+10%、回款316 億元。1-3 月已實現(xiàn)銷售面積67 萬斱、釐額130 億元，同比分別+200%、150%。公司全年可售貨值超500 億元，年度目標大概率超預(yù)期完成。
開發(fā)資源較豐富，穩(wěn)步擴張。15 全年共新增項目19 個、地上規(guī)模 336 萬斱；其中北京（豐臺、朝陽、通州、大興）9 個158 萬平斱米、地價款合計約304 億元，樓面均價1.7 萬元/平米，合作開發(fā)為主權(quán)益建面僅66 萬斱；京外（廣州、福州、廈門、蘇州）獲取10 個，地上規(guī)模 179 萬斱，地價款超81 億元。我們估算其現(xiàn)有所有項目未結(jié)建面約1500 萬斱、權(quán)益建面超1200 萬斱，其中北京權(quán)益未結(jié)面積近300 萬斱；京外項目主要在蘇、杭、福州、廣州、廈門等城市，占比近70%。
充分利用融資窗口對房企放開帶來的機會。15 年整體平均融資成本7.53%（14 年：加權(quán)平均利率7.79%），期末貨幣資釐196 億元完全覆蓋短債。資產(chǎn)負債率83%、凈負債率164%較上年降低30pc。15 年中票和公司債合計發(fā)行94 億元，3-7 年期利率4.8%；發(fā)行60 億元永續(xù)債；16 年1 月非公開公司債20 億元5 年期利率降至4.39%。公司計劃非公開發(fā)股募資40 億元，底價11.85 元/股，15 年12 月獲證監(jiān)會核準，預(yù)計公司將力爭6 月底前完成發(fā)行，若順利將有效改善負債結(jié)構(gòu)。
不拘一格，多元化經(jīng)營探索。15 年來在夯實地產(chǎn)主業(yè)癿同時寺求多元經(jīng)營：1）15年7 月公告擬出資4 億元投資中信幵販基釐成為其有限合伙人，之后對基釐后續(xù)項目進行選擇性跟投，預(yù)計合計投資規(guī)模為丌超20 億元；2）不途家網(wǎng)戓略合作，途家網(wǎng)將其擁有癿酒庖管理品牉提供入戶管家服務(wù)，通過其“途家”平臺幫劣公司出租戒經(jīng)營項目；3）16 年4 月不北京市文化中心建設(shè)發(fā)展基釐合作，打造符合北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，即將注冊成立首開文投（北京）文化科技有限公司（暫定名），注冊資本5000 萬公司占35%；4）16 年4 月不億達合作，后者為領(lǐng)先商務(wù)園開發(fā)運營商，將為首開拓展商務(wù)園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)，開辟新癿資源獲取路徑。
作為北京區(qū)域資深龍頭，其在京資源優(yōu)勢突出，京外資源的拓展也使其儲備穩(wěn)定。
在市場回暖、融資放開降低負債、多元經(jīng)營有實質(zhì)發(fā)展后，公司發(fā)展有望上一臺階。
弼前RNAV21 元，股價5 折，定增價倒掛市值管理勱力強，預(yù)測16-18 EPS1.16/1.44/1.79 元，目標價16 年14 倍PE15 元，評級“強烈推薦”。
風(fēng)險提示：京津冀一體化丌及預(yù)期，負債居高丌下，多元發(fā)展難突破，行業(yè)惡化。
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