>> 中投證券-金融街（000402）內(nèi)生外延提升租金收入，高分紅的優(yōu)質(zhì)商務地產(chǎn)-160503
| 上傳日期： |
2016/5/3 |
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來源： |
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| 評級： |
推薦 |
作者： |
李少明 |
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投資要點：
持有物業(yè)增加致即期盈利減少，提升分紅回報。15 年營收155.6 億元（-29.4%），歸母凈利22.5 億元（-23%）。15 年房產(chǎn)開發(fā)營收140 億元（結(jié)算面積79 萬斱），較去年降33%，主要原因：1.增持北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓，當期營收減少；2.金融街廣安中心 C、D 地塊規(guī)劃建面調(diào)減致營收相應減少，但會增加未來結(jié)算收入；3.部分項目結(jié)算延后。增加黃金地段物業(yè)為今后穩(wěn)定增長的租金收入奠定基礎(chǔ)。物業(yè)租賃營收9.3 億元，同比增33%，1.增持優(yōu)質(zhì)寫字樓投入運營使收入增加；2.現(xiàn)有寫字樓、商業(yè)項目優(yōu)化客戶/業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、增加增值服務，租金和營收因此增長。
在京津等市中心持有物業(yè)建面61.6 萬平斱米，較上年增9 萬斱（北京金融街中心、月壇中心、廣安中心）。16Q1 營收43 億元（+237%），歸母凈利7.8 億元（-2.2%），預收84 億。結(jié)算丌均衡使Q1 營收大增，但因15Q1 金融街中心改擴建項目竣工投資性收益而本期無致凈利增速低二營收。15 年顯著提高分紅回報，含稅分紅11.96 億元是歸母凈利潤的53%，而13-14 年僅為26.2%、25.5%。
三費占比13.3%較14 年提高6 個百分點，因銷售及財務費用增加。銷售費用同比+46.8%，1.散售項目明顯增加，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化；2.四季度新開盤項目多，前期推廣費用高；財務費用同比+40.4%，1.新設(shè)子公司注冊資本金增加；2.已竣工未售項目利息丌能資本化。16Q1 三費9.1%，較上年同期和年末顯著改善。
可結(jié)算資源914 萬方，發(fā)展無憂。15 年銷售簽約85 萬斱/150 億元，同比增長42%/15%；其中散售簽約額占比84%歷年最高。尚余914 萬斱可結(jié)資源，權(quán)益791 萬斱，其中京163、滬70、穗92、津93、渝152 和惠州221 萬斱。15 年新開工181 萬斱增58%、竣工97 萬斱-27%，16 年可售充足。
利用再融資放開良機，融資成本大幅降低。16Q1 貨幣資金91 億元超短債21 億元；資產(chǎn)負債率72%較15 年底下降1pc，凈負債率164%較上年同期增46pc。據(jù)統(tǒng)計，公司15 年公司債、中票和海外人民幣債共募集資金177 億元，利率3.84%~5.55%，行業(yè)中融資成本較低，較銀行貸款基準利率水平成本下降1-2 個百分點。16 年3-4月再發(fā)行兩期私募債，20 億元5 年期利率3.83%、15 億元5 年期利率3.80%。
公司是國內(nèi)A 股優(yōu)質(zhì)商務地產(chǎn)中最具競爭力公司之一，未來5 年擬通過內(nèi)生和外延大幅提升優(yōu)質(zhì)物業(yè)以實現(xiàn)長期租金收入大幅提升的目標。在長期資金成本低和在手量豐質(zhì)優(yōu)的儲備，以及股東西城區(qū)國資和安邦保險的雙重支持下，目標實現(xiàn)有望加速。當前股價較RNAV18 元/股5 折，低二安邦增持成本。公司是市場中為數(shù)不多分紅將保持高比例的優(yōu)質(zhì)商務地產(chǎn)， 給予“ 推薦” 評級， 預計16-18 年EPS0.92/1.08/1.30，對應PE10/8/7 倍，給予6 個月目標價12 元。
風險提示：經(jīng)濟金融環(huán)境變化致公司長短期目標低二預期，財務風險出現(xiàn)等。
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