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    支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)
    金橋開(kāi)發(fā)區(qū)主要承擔(dān)者，293 萬(wàn)方自持物業(yè)價(jià)值可觀。浦東金橋是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的主要承擔(dān)者，在上海浦東中環(huán)附近擁有293 萬(wàn)平米優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)（在租213 萬(wàn)方+未開(kāi)發(fā)80 萬(wàn)方），經(jīng)營(yíng)工業(yè)廠房和研發(fā)辦公租賃，租金收入穩(wěn)定增長(zhǎng)且現(xiàn)金流穩(wěn)定，每年可貢獻(xiàn)13 億元租金，并在上海城市邊界擴(kuò)張過(guò)程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇，同時(shí)考慮到今年以來(lái)一線城市地價(jià)大幅上漲，公司持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值提升可期。
    二次開(kāi)發(fā)突破空間枷鎖，體內(nèi)外可盤(pán)活土地超550 萬(wàn)方。經(jīng)過(guò)20 多年開(kāi)發(fā)，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源飽和與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)之間矛盾漸顯，由此提出土地?二次開(kāi)發(fā)?戰(zhàn)略意在盤(pán)活土地，適逢90 年代批租土地使用年限陸續(xù)到期有望回購(gòu)、近年來(lái)上海政府多次發(fā)文支持盤(pán)活工業(yè)用地兩大機(jī)遇，2015 年后?二次開(kāi)發(fā)?正式起航，目前如由度系列的改造、Office Park 的改造和土地轉(zhuǎn)性以及心華制衣土地回購(gòu)等二次開(kāi)發(fā)已完成59 萬(wàn)方，并實(shí)現(xiàn)單位租金大幅提升近200%，我們預(yù)計(jì)公司后續(xù)可盤(pán)活體內(nèi)外工業(yè)用地將超550 萬(wàn)方，公司土儲(chǔ)的價(jià)值和數(shù)量都將有質(zhì)的飛越。
    浦東新區(qū)國(guó)企改革先驅(qū)，兼具多種題材催化劑于一身。公司作為浦東第一批混合所有制改革的地方國(guó)企，金橋集團(tuán)去年6 月公告擬將目前持有49.37%股權(quán)劃撥15%至浦東投控，激發(fā)企業(yè)活力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)政府資本管理的功能，目前仍在積極推進(jìn)中。此外，并兼具特斯拉國(guó)產(chǎn)化、迪斯尼開(kāi)業(yè)、國(guó)企改革、自貿(mào)區(qū)政策、住房租賃新政和REITs 推出等眾多題材催化劑于一身，孕育較大想象空間。
    自持物業(yè)RNAV 達(dá)346 億元，二次開(kāi)發(fā)可貢獻(xiàn)超122 億元。我們通過(guò)現(xiàn)金流折現(xiàn)法（291 億元）、可比物業(yè)重估法（387 億元）和可比公司租金回報(bào)率法（360 億元）等方法對(duì)公司持有293 萬(wàn)方物業(yè)進(jìn)行重估，加權(quán)平均后RNAV 為346 億元，目前市值較之折價(jià)38%；此外，二次開(kāi)發(fā)可盤(pán)活土地超550 萬(wàn)平米，如果保守假設(shè)改建30%，則利用現(xiàn)金流折現(xiàn)法可增量貢獻(xiàn)估值122 億元，合計(jì)RNAV 將達(dá)458 億元，目前市值較之折價(jià)53%。
    評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
    園區(qū)二次開(kāi)發(fā)進(jìn)度低于預(yù)期；租金回報(bào)率降低。
    估值
    我們分別通過(guò)三種估值方式對(duì)公司存量物業(yè)重估后平均RNAV 為346 億元，再考慮?二次開(kāi)發(fā)?的增量物業(yè)將貢獻(xiàn)增值超122 億元，合計(jì)RNAV將達(dá)468 億元，并維持公司2016-18 年每股收益分別為0.55 元、0.65 元和0.78 元，維持目標(biāo)價(jià)28.00 元，重申買(mǎi)入評(píng)級(jí)。