>> 東興證券-榮盛發(fā)展（002146）2016年半年報(bào)點(diǎn)評(píng)：榮歸始源 盛若夏花-160803
| 上傳日期： |
2016/8/4 |
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來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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觀點(diǎn)：
營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.88億元，同比增長(zhǎng)24.37%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.03億元，同比上升25.83%，扣非后凈利潤(rùn)12.48億元，同比增長(zhǎng)21.44%；每股收益0.30元，同比增長(zhǎng)11%。截至2016年6月30日，公司總資產(chǎn)1207.19億元，同比增長(zhǎng)16.25％。
我們認(rèn)為公司上半年?duì)I業(yè)收入大幅增長(zhǎng)得益于兩方面：一是起始于2015年下半年的行業(yè)銷售升溫，尤其是廊坊和南京區(qū)域受一線城市外溢效應(yīng)影響，結(jié)算面積大幅增加；二是布局城市的調(diào)整升級(jí)，城市水平?jīng)Q定了項(xiàng)目去化速度，公司的銷售額創(chuàng)歷史新高已經(jīng)成為調(diào)整城市布局戰(zhàn)略最有力的現(xiàn)實(shí)例證。
凈利潤(rùn)增幅大于營(yíng)收增長(zhǎng)的原因是報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目毛利率小幅提升。
銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，公司簽約額172億元，同比增長(zhǎng)105.9%，完成全年銷售目標(biāo)350億元的49.18%，創(chuàng)造了歷史以來(lái)最高半年度銷售額。結(jié)算項(xiàng)目面積150萬(wàn)平，從結(jié)算項(xiàng)目區(qū)域來(lái)源來(lái)看，主要來(lái)自于南京、廊坊、聊城和蚌埠，其中廊坊和南京兩個(gè)城市占比高達(dá)44%，隨著公司向京津冀和長(zhǎng)三角區(qū)域的回歸，未來(lái)兩大區(qū)域的新開(kāi)工和結(jié)算面積占比有望進(jìn)一步提升。
協(xié)同模式釋放巨大活力。公司地產(chǎn)項(xiàng)目布局目前已經(jīng)從“廣泛布局”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸攸c(diǎn)關(guān)注京津冀和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”，同時(shí)傳統(tǒng)的“以住宅作為主導(dǎo)產(chǎn)品”也在向“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、住宅多產(chǎn)品并重”的思路轉(zhuǎn)變。
當(dāng)前的市場(chǎng)和行業(yè)現(xiàn)狀決定了，公司不再適宜通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張來(lái)提升盈利能力，當(dāng)前從價(jià)值挖掘和需求匹配的角度進(jìn)行業(yè)務(wù)模式升級(jí)是更符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的決策。目前公司在保障地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，開(kāi)始在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大健康領(lǐng)域投資的布局。我們認(rèn)為公司當(dāng)前經(jīng)營(yíng)思路的轉(zhuǎn)變并不是激進(jìn)的，而是建立在平穩(wěn)過(guò)渡的基礎(chǔ)上，是對(duì)原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和升級(jí)，是對(duì)當(dāng)前客戶和潛在客戶價(jià)值的深挖和產(chǎn)品的再匹配過(guò)程。
值得關(guān)注的是，公司根據(jù)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整了管理架構(gòu)，組建了地產(chǎn)事業(yè)部、康旅事業(yè)部、金融事業(yè)部、互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)部和創(chuàng)新事業(yè)部，適應(yīng)和理順了公司的業(yè)務(wù)管理。
從子公司未來(lái)發(fā)展的邏輯來(lái)看，不論是互聯(lián)網(wǎng)子公司，還是康旅投資公司，都是基于當(dāng)前已有的業(yè)務(wù)或是未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，易與當(dāng)前業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同性效應(yīng)，有利于當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模和質(zhì)量雙提升，也可以真正借助新技術(shù)和新業(yè)務(wù)的活力，刺激企業(yè)產(chǎn)生領(lǐng)先于行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式或更高水平的產(chǎn)品和服務(wù)。
拿地節(jié)奏明顯放緩但城市升級(jí)意圖顯現(xiàn)。報(bào)告期，公司通過(guò)招拍掛和股權(quán)收購(gòu)等多種方式取得土地22宗，權(quán)益建面175.24萬(wàn)平方米，主要布局于二線和三線城市。公司上半年獲地面積僅完成全年目標(biāo)的17.52%，拿地節(jié)奏明顯放緩，但在地王頻出的時(shí)期，這種謹(jǐn)慎的向二線城市布局的態(tài)度是對(duì)以往穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)精神的延續(xù)，也是公司盈利能力的保障。
從當(dāng)前土地儲(chǔ)備的布局城市來(lái)看，公司年初提出的城市升級(jí)思想已經(jīng)逐步落地，我們認(rèn)為這一行為順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)，有益于公司恢復(fù)高速的周轉(zhuǎn)能力。
從當(dāng)前土地儲(chǔ)備的總量來(lái)看，截止報(bào)告期末，公司土地儲(chǔ)備2311.8萬(wàn)平方米，按照2015年的開(kāi)工和竣工面積來(lái)看，可滿足公司2-3年的開(kāi)發(fā)需要。
土地板塊業(yè)務(wù)類型更加豐富。公司已經(jīng)確定簽約永清、香河、霸州3個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，還在圍繞北京布局，積極協(xié)商其它新的園區(qū)，未來(lái)公司將開(kāi)啟3-4年的快速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，分享京津冀預(yù)期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)將與住宅地產(chǎn)共同作為公司的支柱性產(chǎn)業(yè)。
公司在戰(zhàn)略方面做出多方調(diào)整，從業(yè)務(wù)方面來(lái)看，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品種增多，旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并重；從城市布局方面來(lái)看，將從部分三四線城市撤出，賣出項(xiàng)目回籠現(xiàn)金流，重點(diǎn)開(kāi)拓和發(fā)展京津冀區(qū)域和南京等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市市場(chǎng)，深耕布局區(qū)域和城市；從資金方面，未來(lái)有望通過(guò)發(fā)行公司債、與政策性金融機(jī)構(gòu)合作等方面實(shí)現(xiàn)資金成本的進(jìn)一步降低，享受當(dāng)前流動(dòng)性充裕環(huán)境的利好。
多元融資助力規(guī)模擴(kuò)張。正值資本市場(chǎng)窗口期和利率市場(chǎng)化進(jìn)程加速期，公司采用銀行信貸、信托和公司債等多種方式實(shí)現(xiàn)融資，上半年新增融資額為222.8億元，完成年度融資計(jì)劃269.31億元的82.73%。
7月26日，公司再次發(fā)布定增預(yù)案，募資49億元，投資京津冀和長(zhǎng)三角四個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)案盈利預(yù)測(cè)，4個(gè)項(xiàng)目銷售額約157億元，投資額約123億元，凈利潤(rùn)約23億元。公司募資投向明確，契合當(dāng)前城市提升戰(zhàn)略，同時(shí)，也有利于公司抓住當(dāng)前市場(chǎng)放開(kāi)的做大做強(qiáng)機(jī)遇，以資金和管理優(yōu)秀，進(jìn)一步從第二梯隊(duì)向第一梯隊(duì)沖擊。
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