>> 東興證券-榮盛發(fā)展（002146）事件點評：園區(qū)地產(chǎn)再落一子 地產(chǎn)業(yè)績值得期待-160705
| 上傳日期： |
2016/7/5 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼，梁小翠 |
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鑒于合作框架約定，雙方合作是排他的、非經(jīng)雙方同意不可撤銷或變更，已經(jīng)鎖定了未來項目可能產(chǎn)生的長期收益。
2．其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作模式的成功復制
合作過程中，霸州市人民政府負責開發(fā)區(qū)域的開發(fā)建設和管理工作，負責按照約定的開發(fā)建設時序調(diào)整用地規(guī)模和土地利用規(guī)劃，爭取省重點項目用地指標和市統(tǒng)籌用地指標，組織規(guī)劃建設用地的土地征轉(zhuǎn)并按照約定開發(fā)進度提供建設用地并依法進行供地。除土地相關內(nèi)容外，霸州市人民政府還將積極幫助企業(yè)爭取或落實稅收、技術創(chuàng)新、棚改、城中村改造等優(yōu)惠政策。公司也將對創(chuàng)新城的發(fā)展戰(zhàn)略進行論證，在科學確定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)定位的基礎上，妥善處于好土地整理事宜、項目開發(fā)、招商引資等事項。
從合作的主要內(nèi)容來看，霸州市人民政府將通過政策方式實現(xiàn)對公司開發(fā)創(chuàng)意城的有力支持，而公司將提供大量資金且利用自身的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗有力推進創(chuàng)意城的開發(fā)建設。從合作模式來看，公司確立了合作過程中的主體資金方和運營方地位，將充分享受未來創(chuàng)渦城經(jīng)濟效益的增值。
我們認為，公司當前與多個地方政府的合作是對前期永清、香河產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式的成功復制，公司園區(qū)地產(chǎn)模式已經(jīng)獲得了多個地
方政府的肯定，公司將繼續(xù)獲益于未來京津冀區(qū)域園區(qū)地產(chǎn)的快速發(fā)展，并通過這種方式大幅提升估值的彈性
3．業(yè)績獲得確定性保障
合作方案中已經(jīng)明確約定了未來公司可能獲得的收益，總體包括三類：（1）基礎設施和公共設施建設利潤（建設項目總投資額的15%）；（2）土地整理收益（土地整理成本的15%）；（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務（合作區(qū)域當年入?yún)^(qū)項目新增落地投資額的45%）。從收益的形式來看，公司在這一項目中將獲得的利潤包括兩個部分：確定性保障部分（前兩項）以及創(chuàng)意城未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務的變動收益。
4．地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主干，多元化地產(chǎn)業(yè)務開枝散葉
公司地產(chǎn)項目布局目前已經(jīng)從“廣泛布局”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸攸c關注京津冀和長江經(jīng)濟帶”，同時傳統(tǒng)的“以住宅作為主導產(chǎn)品”也在向“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、住宅多產(chǎn)品并重”的發(fā)展路徑落實。目前公司的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務已經(jīng)進入相對穩(wěn)定的時期，模式升級將打破地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展瓶頸，從而保證了公司的盈利能力再上一個臺階。
結論：
公司是河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的龍頭，精于住宅地產(chǎn)的開發(fā)，涉足園區(qū)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)領域，周轉(zhuǎn)率和成本控制處于行業(yè)領先水平。通過簽署上述協(xié)議，公司的產(chǎn)業(yè)園板塊在永清、香河兩個園區(qū)的基礎上再添新丁。
公司深耕京津冀的戰(zhàn)略將更趨深入，同時在京津冀區(qū)域的市場地位也進一步加強，為公司在京津冀協(xié)同發(fā)展過程中取得更快、更好的發(fā)展提供新的動力。預計公司2016-2018 年的營業(yè)收入分別為276.16 億元、354.84億元和463.16 億元，EPS 為0.9/1.1/1.47 元，對應PE 分別為7.71、6.26 和4.70，維持“強烈推薦”評級。
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