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解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，完全承接大股東在上海獲取稀缺資源的優(yōu)勢(shì)。重組將大幅提高公司估值水平，當(dāng)前股價(jià)較重組后絕對(duì)估值，有22.6%折價(jià)，具有吸引力。
    定增引入戰(zhàn)投股東，開(kāi)發(fā)能力與資金實(shí)力顯著增長(zhǎng)擬定增引入戰(zhàn)略股東華潤(rùn)商業(yè)和平安不動(dòng)產(chǎn)，華潤(rùn)系和平安系將分別持股20.9%和2.17%。華潤(rùn)商業(yè)控股股東華潤(rùn)置地是國(guó)內(nèi)最具實(shí)力的綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商之一。平安不動(dòng)產(chǎn)是中國(guó)平安旗下專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)平臺(tái)。公司通過(guò)引入兩大戰(zhàn)投，將獲取低成本融資渠道、提高開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，降低公司融資成本、提高周轉(zhuǎn)率。
    受益上海國(guó)改預(yù)期增強(qiáng)，整合平臺(tái)優(yōu)勢(shì)凸顯上海國(guó)資委旗下有45 家二級(jí)集團(tuán)公司， 其中15 家涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。上海國(guó)改將進(jìn)一步整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，上市公司將是整合平臺(tái)。公司通過(guò)此次重組，在上海國(guó)資委控股的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市平臺(tái)中，無(wú)論在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、大股東資源優(yōu)勢(shì)和支持力度、營(yíng)收規(guī)模等方面，均會(huì)占有優(yōu)勢(shì)，公司成為資源整合平臺(tái)的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。
    脫星摘帽估值修復(fù)，內(nèi)生外延業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)
    2016 年扭虧，即將脫星摘帽，估值水平得以修復(fù)，提供安全邊際。內(nèi)生增長(zhǎng)疊加外延并購(gòu)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期：銷售增長(zhǎng)迅速，2016 年122 億，同增52.5%；中星集團(tuán)并入后營(yíng)收增長(zhǎng)128%（2015 年）。2016 年，公司三費(fèi)比例、負(fù)債率和綜合融資成本都有明顯改善，表明經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力提升，壓制公司凈利潤(rùn)率的財(cái)務(wù)費(fèi)用率有望繼續(xù)下降。
    盈利預(yù)測(cè)與估值。
    盈利預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)2017-2019 年EPS 分別為0.57、0.90 和1.07，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE 分別為14X、9X 和7X。公司估值：對(duì)公司重組前和重組后（若按當(dāng)前方案執(zhí)行）NAV 進(jìn)行分部估值。重組前NAV146.2 億，重組后增厚至653.4 億。按重組前18.67 億股和66.94 億股計(jì)算，公司每股NAV 分別為7.8 元和9.8 元。首次覆蓋，給予公司“推薦”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：
    公司重組推進(jìn)不及預(yù)期；公司可結(jié)算資源超預(yù)期減少；公司業(yè)績(jī)不及預(yù)期；長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回落