>> 東興證券-南京高科（600064）2017年中報點評：短期業(yè)績波動密，不改長期業(yè)績向上-170728
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2017/7/31 |
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作者： |
鄭閔鋼 |
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報告期內(nèi)，由于受到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售及結(jié)算周期的影響，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 144,102.80 萬元，同比下降 64.19%；歸屬于母公司所有者的凈利潤 51,291.25 萬元，同比下降 32.78%；每股收益 0.664 元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率 5.10%。實現(xiàn)投資收益 37,249.25萬元（合并口徑），同比增長48.22%。截至2017年6月30日，公司總資產(chǎn)265.44億元，同比增長15.19%。報告期內(nèi)，公司圍繞 2017-2019 年三年發(fā)展規(guī)劃，一方面主動適應(yīng)房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)宏觀政策及市場競爭格局變化，調(diào)整產(chǎn)品銷售策略、研究拓展新型業(yè)務(wù)、提升風險管理能力、穩(wěn)定主營業(yè)務(wù)規(guī)模；另一方面穩(wěn)步推進“轉(zhuǎn)型促進年”管理主題活動，重點圍繞“大健康、大創(chuàng)投”業(yè)務(wù)，整合資源優(yōu)化投入，創(chuàng)新外部合作模式，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，優(yōu)勢互補實現(xiàn)共贏。
經(jīng)濟適用房銷售增長迅速,租金收入可觀。公司在扎實推進高科榮境、高科紫微堂（G51 地塊）等重點商品房項目開發(fā)建設(shè)、不斷提升銷售溢價的同時，積極開展相關(guān)新型業(yè)務(wù)的研究和落實，推動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向產(chǎn)業(yè)鏈縱深及上下游協(xié)同發(fā)展。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積18.19 萬平（商品房項目 0.60 萬平米、經(jīng)濟適用房項目 17.59 萬平），同比上升7.38%；實現(xiàn)合同銷售金額 66,165.46 萬元（商品房項目20,431.35 萬元、經(jīng)濟適用房項目 45,734.11 萬元），同比下降 74.65%；房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營業(yè)收入70,892.92萬元，同比下降 72.58%；新開工面積 32.52萬平方米，竣工面積 38.02萬平方米。
商品房結(jié)算小周期，經(jīng)濟適用房助力公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴規(guī)模。報告期受結(jié)算小周期影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入大幅降低，隨著下半年更多項目進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，預期2 017年全年地產(chǎn)板塊表現(xiàn)將好于上半年。在商品房拿地困難的背景下，公司正通過經(jīng)濟適用房項目維持房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模。上半年，公司新增保障房項目約 22 萬平方米，新增老舊小區(qū)改造項目 3個，面積約 17.92萬平方米。
大健康業(yè)務(wù)繼續(xù)穩(wěn)步擴張，為公司提供穩(wěn)定收益。2017 年以來，隨著“兩票制”、“醫(yī)?？刭M”等政策逐步落地，公司醫(yī)藥健康業(yè)務(wù)主動適應(yīng)市場，調(diào)整銷售和產(chǎn)品策略，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。一是擴大 OTC 產(chǎn)品銷售，通過調(diào)整相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)和考核體系，加強 OTC 銷售隊伍建設(shè)，提升產(chǎn)品綜合市場競爭力；二是梳理評估產(chǎn)品體系，優(yōu)化資源配置，同步推進已上市品種一致性評價和重點品種的研發(fā)工作；三是與外部機構(gòu)的合作新模式取得突破，在新品研發(fā)、一致性評價、產(chǎn)品代理等方面形成較好的優(yōu)勢互補；四是公司與中鈺資本合作的中鈺高科健康產(chǎn)業(yè)并購基金進展順利，報告期內(nèi)公司已完成對基金的全部出資。
報告期內(nèi)，公司醫(yī)藥健康業(yè)務(wù)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 23,819.74 萬元，同比上升18.85%。
大創(chuàng)投業(yè)務(wù)公司發(fā)掘優(yōu)質(zhì)資源，為公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供機遇。公司繼續(xù)打造“南京高科、高科新創(chuàng)、高科科貸、高科新浚”四大投資平臺，通過拓展項目來源、加強投后管理，投資能力和管理水平進一步提升。其中，高科新浚發(fā)揮市場化、專業(yè)化運作優(yōu)勢，新增投資 7個項目，產(chǎn)業(yè)涉及醫(yī)療器械、生物藥研發(fā)及養(yǎng)老機構(gòu)連鎖等，截至報告期末，已有 5個項目進入上市輔導期；高科新創(chuàng)和高科科貸進行資源整合，形成統(tǒng)一投資平臺，推進協(xié)同發(fā)展，高科新創(chuàng)新增投資1個項目，金額約1,500萬元；高科科貸通過其主導的鑫聚寶 5號資管計劃新增投資 1家科技型中小企業(yè)，并擇機退出部分項目，實現(xiàn)投資收益 615.90萬元。
報告期內(nèi)，公司投資的廣州農(nóng)商行在港交所成功上市，其每股發(fā)行價比公司每股最初投資成本高出約40%；南京證券、優(yōu)科生物已在中國證監(jiān)會網(wǎng)站預披露 A 股上市招股說明書，此外，賽特斯、金埔園林等多家企業(yè)也已在上市進程中。公司實現(xiàn)投資收益 37,249.25 萬元（合并口徑），同比增長48.22%。
風險提示：地產(chǎn)政策調(diào)控風險、股權(quán)投資業(yè)務(wù)競爭加劇、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度不及預期
結(jié)論：
公司作為南京本土知名的國資房業(yè)，在沿原“地產(chǎn)+市政”產(chǎn)業(yè)鏈深耕的基礎(chǔ)上，圍繞“大健康、大創(chuàng)投”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標，公司進一步優(yōu)化資源配置，完善風控體系建設(shè)，轉(zhuǎn)型工作穩(wěn)中有進。我們認為，公司依托南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在醫(yī)藥領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢和長達20 年的股權(quán)投資經(jīng)驗，公司轉(zhuǎn)型大健康、大創(chuàng)投業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略必定能夠穩(wěn)健推進、有力落實。
我們預計公司2017 年-2019 年營業(yè)收入分別為62.24 億元、67.77 億元和69.2 億元，每股收益分別
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