>> 中信證券-金融街(000402)2017年年報點評：優(yōu)質(zhì)物業(yè)價值依然,經(jīng)營較為進(jìn)取-180328
| 上傳日期： |
2018/3/28 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，張全國 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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業(yè)績基本符合預(yù)期。
銷售影響可控，經(jīng)營積極進(jìn)取。2017 年，公司實現(xiàn)銷售金額235.7 億元，同比下降14.7%；銷售面積105.3 萬平米，同比下降25.6%。公司銷售下滑主要原因是其重點布局的北京、上海等重點城市市場受調(diào)控影響較大。為了應(yīng)對市場變化對公司經(jīng)營造成的沖擊，公司進(jìn)一步完善區(qū)域布局，新進(jìn)入武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等地，并與石家莊新華區(qū)、武漢市青山區(qū)、遵化市等地政府簽訂合作框架協(xié)議。公司拿地比較積極，年內(nèi)新增18 個項目，權(quán)益投資額超過247 億元，其中不乏位于通州核心區(qū)的武夷花園等優(yōu)質(zhì)項目。公司在2018 年將加大投資力度，權(quán)益投資額計劃達(dá)到280億元?？傮w來看，我們認(rèn)為公司未來可銷售資源有望保持穩(wěn)健增長。
增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，提高資產(chǎn)管理能力。2017 年，公司分別實現(xiàn)物業(yè)出租和物業(yè)經(jīng)營收入15.60 和6.44 億元，同比增長24.80%和0.23%。公司在北京等核心城市持有出租物業(yè)101.75 萬平米，經(jīng)營物業(yè)19.50 萬平米。期內(nèi)自持業(yè)務(wù)息稅前利潤11.7 億元，同比增長20%，息稅前利潤率創(chuàng)下新高。公司持續(xù)優(yōu)化自持物業(yè)結(jié)構(gòu)，未來租金和經(jīng)營收入有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長。此外，公司憑借優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合和長期的物業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)驗，于報告期內(nèi)成功發(fā)行金融街中心CMBS，規(guī)模66.5 億元，優(yōu)先級收益率達(dá)到5.12%。隨著中國式REITs 漸行漸近，我們認(rèn)為公司有望持續(xù)在商辦物業(yè)市場發(fā)展的進(jìn)程中受益。
融資渠道通暢，股息率具備吸引力。由于公司在報告期內(nèi)經(jīng)營較為進(jìn)取，年末凈負(fù)債率提升31.6 個百分點至151.5%，依然位于合理區(qū)間。公司融資渠道通暢，于報告期內(nèi)發(fā)行30 億元中票和66.5 億元金融街中心CMBS。此外，公司分紅慷慨，2017 年每股股利0.30 元，股息率具備一定的吸引力。
風(fēng)險提示。公司布局重點城市商品房銷售下滑的風(fēng)險。公司所在區(qū)域面臨限價導(dǎo)致公司可能存在盈利風(fēng)險。
盈利預(yù)測及估值。公司房地產(chǎn)銷售受所布局城市市場環(huán)境影響有所放緩，預(yù)收賬款同比下降。我們小幅下調(diào)2018/19/20 年EPS 預(yù)測至1.12/1.24/1.41 元（原18/19 年預(yù)測為1.27/1.30 元）。維持NAV23.96 元/股，我們給予公司2018 年12 倍PE，給予公司13.44 元/股的目標(biāo)價，維持“買入”的投資評級。
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