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公司憑借品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和細(xì)分產(chǎn)品線在長三角為主的城市群內(nèi)的低能級城市開拓新市場，有望受益于住房改善性需求興起。2）吾悅廣場4.0“有情懷、不復(fù)制、具規(guī)模”以“在地思維”、體驗(yàn)性定位塑造差異化品牌形象。2017  年全年獲得租金和管理費(fèi)收入10  億元，2018  年上半年為8  億元，出租率超過98%。3）“住宅+商業(yè)”的以售養(yǎng)租模式能夠獲得穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)溢價(jià)收益，同時(shí)確保經(jīng)營穩(wěn)定，有望實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制。
        土地儲備優(yōu)質(zhì)，逆周期拿地能力凸顯。1）現(xiàn)有土地儲備充足，總土儲約7161  萬方，且集中位于長三角地區(qū)和泛二線城市，深耕長三角地區(qū)低能級城市，有望受益核心都市圈需求外溢。2）2018  年上半年新增土儲同比增速達(dá)30%，且樓面價(jià)低于同行，新增土儲樓面價(jià)/銷售價(jià)格僅為25%。在地產(chǎn)步入平穩(wěn)發(fā)展階段時(shí)積極在核心都市圈的低能級城市拿地，且逐漸加強(qiáng)中西部布局，有望受益人口等政策紅利帶來的住房需求釋放。3）招拍掛（占比50%）、收并購（27%）、合作（23%）等多元化方式拿地，預(yù)計(jì)將繼續(xù)推動拿地成本下行。
        高周轉(zhuǎn)成就高ROE，多渠道融資、激勵(lì)體制完善助力持續(xù)發(fā)展。新城控股通過標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)流程常年保持資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)，驅(qū)動盈利能力提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高于行業(yè)的ROE（2017  年為29%）。融資環(huán)境漸緊，新城控股積極通過多渠道融資以降低融資成本，上半年綜合融資成本為5.75%。公司綜合實(shí)力上升使其融資空間增大，為后續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定的資金保障。此外，公司基本形成長-中-短期互為補(bǔ)充的四大激勵(lì)政策，針對高、中、基層管理人員，預(yù)計(jì)將有力提高公司利潤水平。
        盈利預(yù)測與投資建議
        我們看好公司“住宅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動模式、優(yōu)質(zhì)土儲、進(jìn)取拿地帶來的差異化競爭優(yōu)勢和廣闊的發(fā)展前景。我們預(yù)計(jì)2018~2020  年公司營業(yè)收入分別為615/839/1073  億元，分別同比增長52%/37%/28%；歸母凈利潤分別為99/149/202  億元，分別同比增長64%/50%/36%，對應(yīng)的EPS  分別為4.39/6.60/8.96元。給予“推薦”評級。
        風(fēng)險(xiǎn)提示
        地產(chǎn)調(diào)控力度超預(yù)期；資金成本上升過快；銷售不及預(yù)期。