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        ▍經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)靚麗，歸母凈利同比增長(zhǎng)36.75%。公司公布2018  年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入397.4  億元，同比增長(zhǎng)8.3%；歸母凈利潤(rùn)為31.7  億元，同比增長(zhǎng)36.8%，扣非后歸母凈利潤(rùn)28.1  億元，同比大增180.4%。公司盈利小幅超過我們預(yù)期，大幅超市場(chǎng)預(yù)期。公司擬每股分紅0.40  元，股息率達(dá)到4.0%。公司業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，主要因?yàn)楹献鞑糠郑ㄎ床⒈恚╉?xiàng)目帶來投資收益增加，結(jié)算權(quán)益比上升。
        ▍深耕北京多年，預(yù)計(jì)將受益于北京市場(chǎng)復(fù)蘇。公司從北京起步，目前未竣工面積超過2500  萬平方米，其中大多數(shù)位于北京和其他一二線城市。北京市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，近期共有產(chǎn)權(quán)住房交付有所加快，商品房銷售也有所回暖，有望給公司帶來一定的收入和利潤(rùn)彈性。
        ▍依托龍頭開發(fā)能力，積極開展合作，銷售迅速回暖。公司近幾年對(duì)合作持開放態(tài)度，大量開展和龍湖、保利、萬科等大公司的合作，從而保證了許多項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)。2019  年，公司雖在前兩個(gè)月銷售同比下降，但3  月份抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，一舉推動(dòng)一季度銷售額實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，公司達(dá)成全年超過1000  億元的銷售金額，和約800  億元的銷售回款并無懸念。
        ▍財(cái)務(wù)杠桿不低，資金成本下降邊際改善大。2018  年末，公司有息負(fù)債規(guī)模1214.7億元，凈負(fù)債率160.7%。公司信用資質(zhì)較好，平均融資成本5.36%。隨著近期資金市場(chǎng)情況轉(zhuǎn)好，公司融資成本進(jìn)一步下降，2019  年4  月3  日發(fā)售的5  年期中期票據(jù)利率僅為3.98%。
        ▍首開集團(tuán)和北京房地集團(tuán)合并重組，國(guó)企改革進(jìn)展值得關(guān)注。公司此前公告，北京市國(guó)資委將北京房地集團(tuán)有限公司的國(guó)有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)給公司控股股東。在房地集團(tuán)官網(wǎng)稱，該集團(tuán)“為中央國(guó)家機(jī)關(guān)用房服務(wù)，為國(guó)資國(guó)企調(diào)整改革服務(wù)，為首都市民安居服務(wù)，為維護(hù)古都風(fēng)貌服務(wù)”。房地集團(tuán)管房總面積達(dá)到1720.7  萬平米，初步梳理和建立了非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)接收、管理和處置的運(yùn)作思路和相關(guān)制度，并為北京市保障性住房建設(shè)貢獻(xiàn)力量。首開集團(tuán)和房地集團(tuán)合并重組和上市公司業(yè)務(wù)短期并無關(guān)系。但我們認(rèn)為，公司控股股東實(shí)力壯大，中長(zhǎng)期有利于上市公司健康發(fā)展。
        ▍風(fēng)險(xiǎn)提示：公司部分項(xiàng)目盈利能力不佳的風(fēng)險(xiǎn)。棚改、一級(jí)開發(fā)時(shí)間進(jìn)度不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
        ▍看好業(yè)績(jī)超預(yù)期的國(guó)企，維持公司“買入”投資評(píng)級(jí)。我們小幅調(diào)整公司2019/2021/2022  年1.38/1.67/1.76  元/  股的盈利預(yù)測(cè)（原預(yù)測(cè)19/20  年1.31/1.51元/股）我們給予公司2019  年10  倍PE，給予13.77  元/股的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。