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投資高位運(yùn)行，開工低位修復(fù)，融資新規(guī)下年底竣工逐步積極
　　1-10月開發(fā)投資同比+6.3%，較前值+0.8pct；1-10月新開工面積同比-2.6%，較前值+0.7pct；1-10月竣工同比-9.2%，較前值+2.4pct；1-10月施工同比+3.0%，較前值-0.1pct。1-10月的土地購置面積同比-3.3%，較前值-0.4pct；土地成交款同比+14.8%，較前值+1.0pct。10月單月投資同比連續(xù)4個(gè)月高位運(yùn)行，開工低位有所修復(fù)，竣工走強(qiáng)符合預(yù)期，并考慮到融資新規(guī)下房企通過增厚凈資產(chǎn)降杠桿訴求變強(qiáng)，預(yù)計(jì)年末竣工向好趨勢仍將延續(xù)。從結(jié)構(gòu)來看，東部、中西部區(qū)域繼續(xù)高位運(yùn)行，東北區(qū)域漲幅快速擴(kuò)大。短期而言，融資新規(guī)影響下，后續(xù)拿地、開工或?qū)⒊尸F(xiàn)逐步放緩趨勢，中期而言，目前行業(yè)的低庫存下的補(bǔ)庫存需求下，我們對于后續(xù)的開工和竣工依然保持相對積極的觀點(diǎn)，但明后年具體預(yù)測還需要根據(jù)融資新規(guī)實(shí)施情況而重新評估。我們認(rèn)為房地產(chǎn)仍將是我國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)需要穩(wěn)房地產(chǎn)。
　　銷售表現(xiàn)靚麗、推動(dòng)報(bào)表改善，預(yù)計(jì)11-12月銷售偏強(qiáng)仍將延續(xù)
　　1-10月銷售面積同比持平，較前值+1.8pct；1-10月銷售金額同比+5.8%，較前值+2.1pct；1-10月銷售均價(jià)同比+5.8%，較前值+0.2pct。1-10月累計(jì)銷售面積首次轉(zhuǎn)正；10月單月來看，銷售已實(shí)現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月正增長，并同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高，銷售靚麗主要源于房企年底應(yīng)對融資新規(guī)考核下加大推盤促回款、市場整體需求韌性十足、4季度屬于低基數(shù)區(qū)間。結(jié)構(gòu)來看，東部、中部和西部區(qū)域銷售表現(xiàn)均十分靚麗，尤其東部和西部銷售連續(xù)6個(gè)月正增長并漲幅大幅擴(kuò)大，東北區(qū)域10月銷售增速持續(xù)處于較弱水平。考慮到4季度推盤走高、年末基數(shù)走低、市場去化率整體穩(wěn)定、房企銷售計(jì)劃完成約束（9-12月主流18家房企銷售額計(jì)劃同比需完成+12%）、以及融資新規(guī)改善報(bào)表要求等因素，預(yù)計(jì)11-12月銷售偏強(qiáng)仍將延續(xù)。
　　國內(nèi)貸款和自籌資金繼續(xù)修復(fù)，銷售強(qiáng)勁支撐資金同比高位運(yùn)行
　　1-10月資金來源同比+5.5%，較前值+1.0pct，同比漲幅連續(xù)8個(gè)月擴(kuò)大。結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款同比+5.1%，較前值+1.1pct；自籌資金同比+6.5%，較前值+0.6pct；銷售回款端，個(gè)人按揭貸款同比+9.8%，較前值+0.4pct；定金及預(yù)收賬款同比+4.3%，較前值+1.4pct。10月資金來源同比持續(xù)處于高位區(qū)間，其中國內(nèi)貸款、自籌資金在低基數(shù)下同比低位繼續(xù)修復(fù)；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長，主要源于銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁帶動(dòng)。但考慮到：1）目前國內(nèi)外流動(dòng)性仍處于偏寬松環(huán)境；2）疫情緩解后銷售的持續(xù)強(qiáng)韌性保障了后續(xù)定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的穩(wěn)定回流；3）應(yīng)對年底融資新規(guī)考核時(shí)點(diǎn)，料房企會主動(dòng)促銷售回款進(jìn)一步改善。綜合以上，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)資金來源仍將處于穩(wěn)定趨好態(tài)勢。
　　投資建議：投資高位、銷售靚麗、年底竣工積極，重申“推薦”評級
　　房企融資新規(guī)料將影響供給結(jié)構(gòu)，金融能力的約束和運(yùn)營能力的倡導(dǎo)，料將推動(dòng)行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導(dǎo)過渡至運(yùn)營主導(dǎo)，也料將減少周期波動(dòng)、助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)處于估值和倉位的歷史雙底部，優(yōu)質(zhì)房企價(jià)值重估空間巨大。我們、重申物管板塊“推薦”評級，推薦：1）住宅開發(fā)：A股：萬科A、金科股份、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、陽光城、中南建設(shè)；H股：世茂集團(tuán)、旭輝控股、融創(chuàng)中國、龍光集團(tuán)、美的置業(yè)、中國奧園、中國金茂；2）物業(yè)管理：碧桂園服務(wù)、招商積余、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、新大正、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，建議關(guān)注：寶龍商業(yè)；3）商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)、新城控股、寶龍地產(chǎn)、大悅城，建議關(guān)注：華潤置地；4）物流地產(chǎn)：ESR、南山控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新冠肺炎疫情影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊