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投資要點(diǎn)：
　　稅務(wù)總局釋放政策紅利，支持改善性住房需求。2022年9月30日，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》正式發(fā)布。其中規(guī)定：“自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅”。
　　我們認(rèn)為，該政策將有效降低換房成本，政策組合拳有利激活市場需求。
　　1）我們認(rèn)為，本次退稅政策有助于減輕換房流程中的稅負(fù)成本。退稅比例與“新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的”比例有關(guān)（最高不超過100%），對改善性購房人利好更加明顯。本次政策有利促進(jìn)出售住房后1年內(nèi)再次購房行為，有利加快換房進(jìn)程，放大改善性住房需求。
　　2）以上海為例，目前部分城市住房個人所得稅執(zhí)行“滿五唯一免征”，而征稅情況是按照非普通住宅價值差額的20%或者全額的2%征收。我們認(rèn)為新政會利好持有五年以內(nèi)住房或有多套住房的家庭再次購房。
　　3）考慮不同類型城市在“限購”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等原有調(diào)控政策上均有不同程度修正。我們認(rèn)為以上本次政策疊加地方組合有利于激活當(dāng)前住宅交易市場。
　　重點(diǎn)城市敏感性。我們分別測算上海、北京、深圳換房免個稅的政策影響：假設(shè)某人在上述城市分別賣出1000萬元的自有房產(chǎn)，然后在一年內(nèi)分別在各個城市購買500萬元、1000萬元、1500萬元住房。則在滿足上述稅收免除的條件下上海換房操作可以分別節(jié)省9.5萬元、19萬元和19萬元；北京換房操作可以分別節(jié)省23.1萬元、46.2萬元和46.2萬元；北京換房操作可以分別節(jié)省7.5萬元、15萬元和15萬元。
　　投資建議：我們認(rèn)為，政策工具箱已打開，行業(yè)將持續(xù)面臨利好。地產(chǎn)穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)！9月以來，政策出臺頻率和力度逐漸提升，我們判斷在低基數(shù)和政策利好下，行業(yè)4Q銷售有望觸底回升?；谝陨匣久嫣攸c(diǎn)，我們判斷未來藍(lán)籌個股PE估值有望提升至10倍以上。維持行業(yè)“優(yōu)于大市”評級。2022年9月30日，A股滬深300指數(shù)2022年動態(tài)PE在10.48倍，房地產(chǎn)板塊2022年動態(tài)PE在10.30倍。
　　個股方面建議關(guān)注：1）開發(fā)類：A股：萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、首開股份、新城控股；H股：中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國、碧桂園、美的置業(yè)；3）物業(yè)：萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余；4）文旅：華僑城A。
　　風(fēng)險提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險。