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投資要點(diǎn)
　　事件：9月30日，克而瑞公布百強(qiáng)房企9月銷售榜單，同比降幅收窄，環(huán)比改善幅度下降。重點(diǎn)30城成交面積同比下降29%，環(huán)比下降4%。TOP100房企單月銷售規(guī)模同比下降26%，累計(jì)同比下降46%，環(huán)比增長4%。
　　單月、累計(jì)銷售額同比降幅均收窄：9月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，同比降低25.4%。全口徑銷售金額口徑下，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模6268.8億，同比下降26%，累計(jì)同比下降46%，降幅較前值縮窄2pct；權(quán)益口徑下，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模合計(jì)4247.8億，同比下降30%，累計(jì)同比下降46%，降幅較前值縮窄2pct。
　　Top1-25，top26-50，top51-75，top76-100房企的單月全口徑銷售額同比分別下降22%、21%、23%、27%；累計(jì)同比分別下降43%、53%、46%及45%；頭部房企降幅持續(xù)低于百強(qiáng)整體，top10房企市占率較上月提高1.48pct至42.86%。
　　單月銷售額環(huán)比增速放緩：9月top1-25，top26-50，top51-75、top76-100及百強(qiáng)整體全口徑銷售額分別環(huán)比增長3%、3%、3%、4%及4%；權(quán)益銷售額環(huán)比增速分別為0%、-2%、2%、1%及-2%。
　　9月疫情多點(diǎn)散發(fā)，房企供貨節(jié)奏受影響，銷售同比仍下降；但在低基數(shù)的基礎(chǔ)上，同比降幅收窄。環(huán)比增速放緩，除受供貨因素限制外，主要由于消費(fèi)者觀望情緒較濃。我們認(rèn)為，9月29日央行出臺的階段性調(diào)整差別化住房信貸政策及9月30日財(cái)政部出臺的退稅優(yōu)惠，有利于短期需求的集中釋放，帶動市場企穩(wěn)回升。
　　央國企表現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)先：從百強(qiáng)房企當(dāng)月銷售來看，當(dāng)月銷售額top6的房企中4家為央企。同比正增長的25家企業(yè)中15家為央國企；累計(jì)增速來看，top20的房企中14家為央國企。
　　在行業(yè)下行周期中，央國企憑借著穩(wěn)定的運(yùn)營能力、良好的品牌口碑及較強(qiáng)的融資優(yōu)勢，銷售領(lǐng)先于行業(yè)。財(cái)政部退稅政策體現(xiàn)了對改善型住房需求的支持，此類消費(fèi)者更重視項(xiàng)目品質(zhì)。我們認(rèn)為，在此背景下，央國企及市場認(rèn)可度高的優(yōu)質(zhì)民企將更為受益，市場份額有望進(jìn)一步提高。
　　投資建議：我們認(rèn)為，隨著因城施策力度的逐漸加強(qiáng)，疊加貨幣政策持續(xù)寬松，市場將呈現(xiàn)底部反轉(zhuǎn)態(tài)勢。寬松的政策環(huán)境與結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的市場環(huán)境將持續(xù)驅(qū)動行情演繹。我們持續(xù)三條主線：1）受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋、南京高科；2）中長期經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善的全國性龍頭：保利發(fā)展、萬科A、綠城中國、招商蛇口；3）高評級的穩(wěn)健經(jīng)營民企：濱江集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示事件：融資環(huán)境收緊超預(yù)期；地產(chǎn)政策收緊超預(yù)期；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時；報(bào)告中部分?jǐn)?shù)據(jù)信息源自第三方機(jī)構(gòu)，第三方機(jī)構(gòu)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確性或存在一定的可信性風(fēng)險(xiǎn)