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上周核心觀點(diǎn)：上周新房、二手房成交面積同環(huán)比整體延續(xù)了自上上周以來(lái)的改善趨勢(shì)，30大中城新房成交面積達(dá)到483萬(wàn)平，與6月中旬接近，為年內(nèi)較高水平。16城庫(kù)存面積環(huán)比繼續(xù)上升，去化周期延長(zhǎng)。土地市場(chǎng)方面，深圳和上海兩城完成第三輪土拍，深圳土拍熱度相比前兩輪有所下滑，1宗地塊流拍，且整體溢價(jià)率從上輪的9.3%降至5%。拿地房企均為國(guó)央企和城投類平臺(tái)公司，民企未有現(xiàn)身。與深圳相比，上海土地市場(chǎng)整體穩(wěn)定。本輪推出的35宗地塊無(wú)一流拍，2022年前三輪土拍均實(shí)現(xiàn)零流拍。本輪成交金額達(dá)到1054億元，為年內(nèi)最高記錄。國(guó)央企仍是土拍主力，民企中龍湖、祥源和寶華也有收獲。房企信用方面，3家企業(yè)出現(xiàn)評(píng)級(jí)推遲，1家未按時(shí)兌付本息。
　　重點(diǎn)政策解讀：假期前夕政策密集出臺(tái)，降息和退稅有望助力樓市復(fù)蘇。央行自2015年8月后首度下調(diào)公積金貸款利率，繼續(xù)降低存量和新增購(gòu)房者還款壓力。對(duì)于新增房貸，5月央行曾調(diào)降首套房利率下限至LPR-20bp，9月29日于年內(nèi)第二次調(diào)降按揭貸款利率下限。本輪政策限于房?jī)r(jià)下行壓力較大的二三線城市，且僅延續(xù)至2022年底，具有較強(qiáng)的針對(duì)性和時(shí)效性。對(duì)于滿足條件的城市，按揭利率有望進(jìn)一步下行，助力購(gòu)房需求和樓市熱度企穩(wěn)回升。退稅政策針對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。通過(guò)降低交易成本的方式，提振各地存量房置換需求，提高二手房流動(dòng)性和交易熱度。
　　一周行情回顧：上周（2022/09/26-2022/10/02)申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.50%，跑輸上證綜指0.42pct,在各類板塊中位列第14/32，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌7.16%，跑輸恒生綜指2.89pct。上周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：華聯(lián)控股（15.26%）、金地集團(tuán)（4.08%）、榮豐控股（4.05%）；上周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：旭輝控股集團(tuán)（-37.98%）、綠地香港（-28.00%）、祥生控股集團(tuán)（-25.33%）。恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌5.39%，跑輸恒生綜指1.12pct，在各類板塊中位列第6/13。上周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：金科服務(wù)（31.93%）、佳兆業(yè)美好（0.80%）、綠城服務(wù)（0.19%）；上周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：旭輝永升服務(wù)（-19.56%）、世茂服務(wù)（-16.50%）、碧桂園服務(wù)（-15.00%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：上周（2022/09/24-2022/09/30）30個(gè)大中城新房成交面積482.66萬(wàn)平方米，同比上升80.49%，環(huán)比上升38.99%。15城二手房成交面積180.87萬(wàn)平方米，同比上升123.41%，環(huán)比下降2.88%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積19339.83萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.29%，去化周期94.50周，較上上周延長(zhǎng)5.59周。上上周（2022/09/19-2022/09/25）100大中城市土地供應(yīng)建面5705.54萬(wàn)平方米，同比上升139.59%，環(huán)比上升123.99%；土地成交建面4133.78萬(wàn)平方米，同比上升28.75%，環(huán)比上升65.38%；供需比上升為1.38，溢價(jià)率為3.23%。
　　房企融資情況：上周（2022/09/24-2022/09/30)房企境內(nèi)新發(fā)債總額為81.50億元，同比上升211.07%，環(huán)比下降47.42%；債務(wù)總償還量為129.05億元，同比上升143.14%，環(huán)比上升44.97%；凈融資額-47.55億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。