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每周一談：銷(xiāo)售維持低位復(fù)蘇趨勢(shì)“保交樓”政策再發(fā)力
　　政策面：三項(xiàng)利好政策出臺(tái)呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)方向明確
　　政策一：9月29日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策對(duì)于符合條件的城市政府，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)首套住房貸款利率下限。具體要求為：對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，共23座城市符合降利率要求，其中二線城市8個(gè)，三四線城市15個(gè)，占70城比例32.8%。該政策將有利于降低各地置業(yè)成本，釋放合理需求，根據(jù)新京報(bào)報(bào)道已有濟(jì)寧、清遠(yuǎn)等城市跟進(jìn)。
　　政策二：9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，表示自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。盡管從全國(guó)的個(gè)稅政策來(lái)看，本政策實(shí)際釋放的交易成本節(jié)約近似總價(jià)1%左右，但政策導(dǎo)向性強(qiáng)，指引著未來(lái)行業(yè)政策的持續(xù)寬松方向；
　　政策三：9月30日，中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。本政策同樣將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，當(dāng)前已有北京、杭州、南京、鄭州、寧波、東莞、海南省等多地跟進(jìn)。
　　從政策面觀察，本次放松亮點(diǎn)有二：其一，多部門(mén)聯(lián)合放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確未來(lái)持續(xù)寬松的政策方向，對(duì)商品房市場(chǎng)呵護(hù)的政策決心進(jìn)一步明確；其二，政策以核心城市為錨，為其他城市提供了寬松的政策空間，廣泛的三四線城市政策空間也將在本次政策放松的背景下打開(kāi)。
　　基本面：房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)9月修復(fù)市場(chǎng)熱度有所改善但仍在筑底期
　　房企端：9月房企銷(xiāo)售排行榜公布，TOP50房企銷(xiāo)售累計(jì)同比跌幅有所收窄，市場(chǎng)有邊際轉(zhuǎn)暖。TOP50房企截止至9月權(quán)益銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速47%，較上月跌幅收窄1.4pct，9月單月同比增速-32.7%，較上月收窄1.7pct。環(huán)比增速為1.9%，商品房市場(chǎng)熱度有所回暖。
　　高頻數(shù)據(jù)：從高頻數(shù)據(jù)觀察，截止至國(guó)慶前，商品房市場(chǎng)邊際改善跡象明顯。截止至10月1日，30城周度銷(xiāo)售面積連續(xù)兩周實(shí)現(xiàn)高數(shù)值同比正增長(zhǎng)，兩周單周同比增速分別為42%、21%，從高頻數(shù)據(jù)觀察當(dāng)前市場(chǎng)熱度邊際有所改善。
　　十一黃金周銷(xiāo)售：市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度不佳。根據(jù)克而瑞監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，主要40座城市十一當(dāng)周銷(xiāo)售周度同比增速為-26%，較前一周減少49pct；上海、成都、大連、濟(jì)南等17座城市周度同比增速為正；由于十一期間網(wǎng)簽會(huì)存在一定滯后，預(yù)計(jì)后續(xù)真實(shí)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)會(huì)有所改善。
　　市場(chǎng)面：港股市場(chǎng)迎來(lái)普漲地產(chǎn)板塊略弱于大市
　　從市場(chǎng)層面觀察，國(guó)慶假期期間港股市場(chǎng)已開(kāi)盤(pán)，地產(chǎn)指數(shù)小幅落后于恒生指數(shù)漲跌幅，最新一周恒生地產(chǎn)類(lèi)指數(shù)周度漲幅2.1%，落后恒生指數(shù)0.4pct。其中國(guó)瑞健康、COSMOPOLINT'L，雅居樂(lè)集團(tuán)、招商局置地、中國(guó)金茂位列漲跌幅TOP5。
　　本次政策放松，盡管從實(shí)質(zhì)影響來(lái)看力度相對(duì)有限，但我們更應(yīng)關(guān)注政策的導(dǎo)向性，即基本面不復(fù)蘇，政策將持續(xù)寬松。當(dāng)前政策放松節(jié)奏相對(duì)保守也是“房住不炒”之下的正確方向。但可以明確的是，政策的目標(biāo)是引導(dǎo)商品房市場(chǎng)走出低谷，因此盡管當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象尚不明顯，但政策寬松的預(yù)期持續(xù)存在，基本面復(fù)蘇是必然的導(dǎo)向。
　　數(shù)據(jù)追蹤（9月26日-10月2日）：
　　新房市場(chǎng)：30城成交面積單周同比及累計(jì)同比分別為+21pct、-30pct，一線城市+5pct，-24pct，二線城市+42pct，-27pct，三線城市-3pct，-40pct。
　　二手房市場(chǎng)：13城二手房成交面積單周同比-21pct，累計(jì)同比-14pct。
　　土地市場(chǎng)：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-12pct，成交建筑面積累計(jì)同比-18pct，成交金額累計(jì)同比-38pct，土地成交溢價(jià)率為1.45%。
　　城市行情環(huán)比：北京（+3pct），上海（+12pct），廣州（+12pct），深圳（+116pct），南京（+71pct），杭州（+135pct），武漢（-37pct）
　　投資策略：建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)。關(guān)注產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿?guó)央企龍頭建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)。代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。