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時(shí)隔12年再啟換購(gòu)住房退稅政策，積極支持改善需求
　　9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，主要內(nèi)容為：對(duì)未來(lái)15個(gè)月內(nèi)出售自有住房后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠，時(shí)隔12年重啟該政策。退稅的基本原則為：新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例越高，則已繳個(gè)稅退還比例越高，直至全部退還。過(guò)去只有“滿五唯一”的人群才能享受個(gè)稅減免優(yōu)惠，而本次政策的最直接受益者是通過(guò)“以房換房”達(dá)到改善型需求的購(gòu)房群體，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)改善住房需求釋放的進(jìn)一步支持。
　　政策覆蓋高能級(jí)城市，凸顯穩(wěn)需求迫切性
　　我們認(rèn)為此次政策特點(diǎn)在于：1、覆蓋高能級(jí)城市。此次退稅政策覆蓋所有城市，尤其是以二手房成交占比較高的一線城市也在覆蓋范圍內(nèi)。同時(shí)，在對(duì)出售自有住房的個(gè)人所得進(jìn)行核定征稅和核實(shí)征稅的原則下，二手房交易單價(jià)高且交易占比較高的城市的改善型需求群體將直接受益；2、時(shí)隔多年再啟個(gè)稅優(yōu)惠?！皳Q購(gòu)住房退稅”曾于1999年首次提出，并于2010年取消，此次時(shí)隔12年重提該政策，其背后代表的“穩(wěn)樓市”信號(hào)意義值得重視。3、明確有效期和區(qū)域性，體現(xiàn)加快本地改善性需求積極入市的迫切性。
　　二手房政策持續(xù)寬松，有望激活重點(diǎn)城市一二手房市場(chǎng)
　　今年以來(lái)二手房交易寬松政策有所增多，其中我們認(rèn)為影響更直接的是“帶押過(guò)戶”、“二手房指導(dǎo)價(jià)寬松”。在帶押過(guò)戶模式下，賣家無(wú)需提前還貸解除抵押，降低了交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的摩擦成本。二手房指導(dǎo)價(jià)放松等于變相提高了二手房的購(gòu)房杠桿，降低了二手房的交易門檻，對(duì)提升二手房交易量有不可或缺的作用。隨著不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，二手房交易已經(jīng)成為了不可或缺的組成部分，我們認(rèn)為隨著“帶押過(guò)戶”、“二手房指導(dǎo)價(jià)寬松”、“換購(gòu)住房退稅”等政策多管齊下，有望帶來(lái)重點(diǎn)城市的一二手房交易活躍度提升，從而帶來(lái)預(yù)期的改善，同時(shí)，可以期待重點(diǎn)城市市場(chǎng)改善所帶來(lái)的輻射效應(yīng)。
　　9月政策集中出爐，關(guān)注銷售改善進(jìn)展
　　9月份以來(lái)政策集中出爐，包括央行下調(diào)房貸利率下行空間、居民換購(gòu)住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、首套公積金貸款利率下調(diào)等，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)于穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)需求的迫切性，后續(xù)可以關(guān)注市場(chǎng)改善進(jìn)展。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦1）A股開發(fā)：金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份；2）港股開發(fā)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園；3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。