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【每日一問】
　　“十一期間”整體新房成交降幅仍然較大，二手房市場出現(xiàn)回暖，不同城市、不同項目分化明顯。在9月底中央多項利好政策推動下，市場信心有所修復(fù)，疊加國慶期間房企加大營銷力度，部分城市客戶來訪量回升，但購房轉(zhuǎn)化率和備案數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍然一般。
　　新房成交降幅仍然較大?！皣鴳c黃金周期間”（10.1-10.7）我們跟蹤的35大中城市新房成交面積86萬平，環(huán)比下降86.6%，同比下降42.0%，同比增速較節(jié)前一周（9.24-9.30）下降了63.2個百分點。不過由于國慶期間網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)存在滯后性，代表城市市場成交面積或存在一定偏差，房企認(rèn)購數(shù)據(jù)或更具觀察意義。根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，56家代表房企中80%的房企認(rèn)購量同比下降30-50%，其余20%的房企同比增長或僅有個位數(shù)的下滑，表現(xiàn)相對較好的20%均為央國企。我們認(rèn)為不管從銷售備案數(shù)據(jù)還是企業(yè)反饋，新房市場難言出現(xiàn)回暖，一方面，購房者信心仍未修復(fù)，持續(xù)受到交付風(fēng)險、經(jīng)濟下行、收入與就業(yè)預(yù)期較差的影響；另一方面，本輪銷售景氣度下行過程中，盡管房企通過直接降價、特價房、首付分期、購房送車位送家電、無理由退房等諸多方式促銷，但“以價換量”效果始終不佳，市場信心難以通過折扣來解決，現(xiàn)在購房者最關(guān)心的仍是交付問題，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售是相對更為有效的手段。從結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，一、二、三線城市新房成交面積同比增速分別為-60.8%、-24.4%、-37.2%，同比增速較節(jié)前一周分別下降78.4、43.4、62.9個百分點。一線城市整體表現(xiàn)欠佳與中低端、非核心區(qū)域的樓盤銷售欠佳、網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲等因素有關(guān)；二線城市南京、成都等表現(xiàn)相對較好，帶動二線城市同比降幅相對最??；三線城市同比降幅也相對較小，主要與國慶期間開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣l(fā)布優(yōu)惠促銷活動、返鄉(xiāng)置業(yè)需求有關(guān)。
　　從具體城市來看，“十一期間”超7成城市新房成交同比仍有不同幅度的下跌，不同城市、不同項目分化明顯。1）四個一線城市成交整體表現(xiàn)欠佳，均出現(xiàn)了核心區(qū)域一二手倒掛、優(yōu)質(zhì)項目熱銷，遠郊項目去化壓力大的情況。北京新房成交大幅回落（-86%）主要是受備案延遲影響，同時區(qū)域與樓盤熱度分化顯著，據(jù)克而瑞調(diào)研統(tǒng)計，國慶期間北京主力在售新房項目認(rèn)購套數(shù)1495套，約17萬平，同比上漲115%，熱銷項目集中在順義、昌平、朝陽。上海新房成交面積同比下降62%，主要是由于國慶期間推盤量相對較少。廣深整體成交尚在底部，新房成交面積同比跌幅分別達21%、49%。根據(jù)中指院調(diào)研，深圳市場分化明顯，部分高端改善型項目和質(zhì)好價優(yōu)項目成交去化較好，但整體樓盤成交去化一般；廣州天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)熱銷樓盤去化較好，去化率超過80%，其余新開盤及加推項目去化一般。2）二線城市分化顯著，南京、成都新房市場開始修復(fù)，其中南京加大了優(yōu)惠力度，國慶商品住宅累計認(rèn)購約2000套，認(rèn)購量環(huán)比明顯增長；成都得益于疫情的控制，需求迎來補償性釋放，疊加熱門板塊促銷力度較大，新房成交面積同比增長90%。武漢國慶認(rèn)購實現(xiàn)同比正增長，雖然備案的新房銷售面積同比下降43%（備案數(shù)據(jù)存在滯后性），但中指院顯示的認(rèn)購套數(shù)達343套，同比微增3%，由熱銷項目價格優(yōu)惠所帶動。杭州新房市場降幅與9月相比基本平穩(wěn)，未見明顯轉(zhuǎn)好，成交面積同比仍有15%的下降，杭州國慶主城區(qū)推盤較少，項目多集中國慶后開盤。蘇州受限購政策反復(fù)的影響，購房者仍持觀望態(tài)度，新房成交面積同比增速由9月的31%降至十一的-15%。其余福州、鄭州、西安、昆明等弱二線城市成交進一步回落，市場暫無明顯起色。
　　相比之下，二手房市場出現(xiàn)回暖?！皣鴳c黃金周期間”（10.1-10.7）我們跟蹤的8大中城市二手房成交面積4.1萬平，環(huán)比下降95.5%，同比增長42.3%，同比增速較節(jié)前一周上升了35.2個百分點。一、二、三線城市同比增速分別為62.1%、620.4%、26.7%，同比增速較節(jié)前一周分別上升54.2、582.0、38.4個百分點。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，“十一”期間50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的兩倍。我們認(rèn)為二手房市場出現(xiàn)回暖的原因有三：1）當(dāng)前對購房者信心影響最大的仍是“保交付”問題，二手房能夠提供的安全性和確定性是新房沒有的，新房仍可能存在交付風(fēng)險。2）政策面上二手房放松的程度遠大于新房，主要涉及：限售年限的縮短或取消；二手房增值稅免征年限的減少；930財政部推出“1年內(nèi)換房退個稅”政策；二手房限購方面的放松力度也較大，如杭州、南京等地對二手房的購買門檻和限購套數(shù)都有不同程度的放松；“帶押過戶”簡化二手房的交易程序等。3）過去兩年新房交付量較大，增加了市場上的次新房供應(yīng)，次新房兼具品質(zhì)新和安全性的兩大優(yōu)勢，為市場提供了比較好的選擇。
　　我們認(rèn)為，930政策效果仍需觀察、市場恢復(fù)仍需時間。由于國慶期間網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)存在滯后性及930政策在地方落實、政策起效仍然需要時間，代表城市市場成交面積同比降幅仍較大，預(yù)計后續(xù)數(shù)據(jù)