>> 新華匯富-匯富快訊：香港及中國(guó)市場(chǎng)日?qǐng)?bào)-221020
| 上傳日期： |
2022/10/20 |
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| 格式： |
pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
新華匯富 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
王玨,李錦明,崔喻盛 |
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今日焦點(diǎn):
施政報(bào)告
今日焦點(diǎn):
我們料恒基地產(chǎn)(12HK - HK$21.45)為最受惠施政報(bào)告的發(fā)展商
與發(fā)展商有關(guān)的施政報(bào)告措施:
(1)合資格外來(lái)人才成為永久居民後可退還置業(yè)印花稅(繳納的稅額將與首次置業(yè)的本地買家相同)。由於市場(chǎng)對(duì)政策已有預(yù)期，加上要在7年後才能獲得退款，指措施的吸引力一般，我們認(rèn)為正面影響較為有限。
(2)加快北部都會(huì)區(qū)發(fā)展，區(qū)內(nèi)的最高地積比率提高至6.5倍(一般為5倍)。
(3)建議放寬申請(qǐng)強(qiáng)拍門檻，樓齡介乎50年至70年的私人樓宇門檻由80%業(yè)權(quán)降至70%，樓齡達(dá)70年或以上則降至60%
我們的觀點(diǎn)：我們認(rèn)為恒基地產(chǎn)可受惠於(1)加快北部都會(huì)區(qū)發(fā)展（>80%的農(nóng)地儲(chǔ)備位於“北部都會(huì)區(qū)”）。(2)降低強(qiáng)拍門檻，公司有近190萬(wàn)尺的舊樓重建項(xiàng)目業(yè)權(quán)在20%-80%之間(業(yè)權(quán)>80%的建築面積約為400萬(wàn)尺)。
主要重點(diǎn):
公司擁有全港最多的農(nóng)地儲(chǔ)備，但發(fā)展需時(shí)。公司的農(nóng)地儲(chǔ)備~4,500萬(wàn)尺(其他土儲(chǔ)~2,500萬(wàn)尺)，為主要開(kāi)發(fā)商中最多。公司的農(nóng)地儲(chǔ)備佔(zhàn)本港整體農(nóng)地~5%。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們預(yù)計(jì)公司將繼續(xù)受惠於加快北部都會(huì)區(qū)發(fā)展。不過(guò)，由於農(nóng)地發(fā)展需時(shí)，短期的正面推動(dòng)作用不大。
穩(wěn)建的銷售資金及收入的能見(jiàn)度高。公司目標(biāo)於22年下半年推出約9,000個(gè)單位(21年售出約2,000個(gè)，1H22售出約700個(gè))。截至今年上半年，公司的已銷售未入賬收入為152億港元（1H22收入為95億港元）。
專注於小型單位項(xiàng)目。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，公司自2016年以來(lái)推出的單位中，約86%的單位面積小於40平方米(多為開(kāi)放式及一房單位)。由於小單位主要是自用需求，與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)連度較高，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩將對(duì)銷售造成壓力。
公司未來(lái)於啟德將推出約6,500個(gè)新單位（包括100%擁有、子公司或合營(yíng)）。然而，由於啟德跑道的發(fā)展出現(xiàn)變化（部分商業(yè)區(qū)改建為住宅，而輕軌亦已不再規(guī)劃之中），我們關(guān)注（1）平均售價(jià)可能會(huì)受到負(fù)面影響，（2 )需要更長(zhǎng)時(shí)間去吸納較大規(guī)模的供應(yīng)。
香港的投資物業(yè)仍具彈性。今年上半年，公司的淨(jìng)租金收入按年增長(zhǎng)1%至23.4億港元，出租率約為93%。展望未來(lái)，公司目標(biāo)於2022-32年期間將其在香港的投資物業(yè)組合將擴(kuò)大21% (截至今年6月底，公司的投資物業(yè)建築面積為970萬(wàn)尺)，而內(nèi)地的投資物業(yè)組合則維持在1,220萬(wàn)尺。
不過(guò)，我們擔(dān)心香港寫(xiě)字樓的租金收入面較大風(fēng)險(xiǎn)，目前香港甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率約為10%，而總供應(yīng)量於未來(lái)四年將增加11%，我們預(yù)計(jì)空置率可能進(jìn)一步上升至~20%，我們對(duì)公司未來(lái)的租金收入較為審慎。
股票的交易價(jià)格為8.6x FY22E pe，0.3x pb，（3年平均？10.7x/0.48x），股息收益率為8.7%。年初至今股價(jià)跌~35%。雖然我們認(rèn)為恒地為最受惠施政報(bào)告的發(fā)展商而且目前的估值合理，不過(guò)我們擔(dān)心(1)施政報(bào)告缺乏即時(shí)的利好措施，(2)銷售疲弱，(3)平均售價(jià)下跌的預(yù)期，(4)合資夥伴風(fēng)險(xiǎn)(自2017年以來(lái)，公司於中國(guó)的土地收購(gòu)有43%為合資項(xiàng)目)。我們認(rèn)為疲弱的樓市氣氛將繼續(xù)拖累股價(jià)表現(xiàn)。
(李錦明)
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