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上調(diào)盈利預(yù)測(cè)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　公司10月26日披露三季報(bào)，1-3Q2022實(shí)現(xiàn)營(yíng)收198.7億元，同比-19%；歸母凈利潤(rùn)20.6億元，同比+55%?？紤]到公司表外項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)提升，我們上調(diào)投資收益，下調(diào)少數(shù)股東損益占比，上調(diào)22-24年EPS至1.26、1.44、1.66元（前值1.15、1.35、1.54元）?？杀裙?022年平均PE（Wind一致預(yù)期）為7.4倍，考慮到公司銷售、拿地和融資優(yōu)勢(shì)突出，是民營(yíng)房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們?nèi)哉J(rèn)為公司合理2022PE為10.5倍，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至13.23元（前值12.08元），維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　表內(nèi)外結(jié)轉(zhuǎn)放量+低基數(shù)，22Q3歸母凈利潤(rùn)同比大增
　　22Q3公司表內(nèi)、表外結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比大幅提升，推動(dòng)營(yíng)收同比+82%、投資收益同比+7.7億元至6.8億元，疊加21Q3的低基數(shù)，歸母凈利潤(rùn)同比+1244%至7.7億元。1-3Q公司歸母凈利潤(rùn)同比增速高于營(yíng)收，主要因?yàn)椋?、表外項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，推動(dòng)投資收益達(dá)到15.9億元（1-3Q2021為-0.3億元）；2、少數(shù)股東損益占比同比-30.6pct至11.0%。Q3公司合同負(fù)債較22H1進(jìn)一步+9%至1312億元，我們預(yù)計(jì)充裕的待結(jié)轉(zhuǎn)貨值有望推動(dòng)Q4營(yíng)收繼續(xù)修復(fù)，全年歸母凈利潤(rùn)有望實(shí)現(xiàn)30%的同比增長(zhǎng)（前值18%）。
　　銷售金額繼續(xù)跑贏行業(yè)，權(quán)益比例較2021全年明顯提升
　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，憑借充裕的可售貨值和優(yōu)質(zhì)的區(qū)域布局，22Q3公司銷售金額同比-10%至366.8億元，而全國(guó)商品房銷售金額同比-20%，繼Q2之后繼續(xù)跑贏行業(yè)。1-3Q2022公司銷售金額同比-18%至1051億元，繼續(xù)向2022年1500-1600億元的銷售目標(biāo)前進(jìn)；權(quán)益銷售比例較2021全年+8pct至60%，少數(shù)股東損益稀釋業(yè)績(jī)的情況有望持續(xù)緩解。
　　再獲三宗杭州地塊，融資渠道保持暢通
　　根據(jù)公司公告，Q3公司在杭州第三輪集中供地中再度獲取3宗地塊，拿地總價(jià)69.1億元，進(jìn)一步夯實(shí)在杭州的深耕優(yōu)勢(shì)。1-3Q公司拿地總價(jià)達(dá)到536億元，拿地強(qiáng)度51%，新獲取的32宗地塊中，31宗位于杭州。Q3公司三道紅線維持綠檔，有息負(fù)債較年初+10%，無(wú)擔(dān)保發(fā)行19.1億元境內(nèi)債，利率3.9-4.8%，財(cái)務(wù)安全和融資實(shí)力遠(yuǎn)超普通民營(yíng)房企。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。