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核心觀點(diǎn)
　　本周市場(chǎng)回顧。第42周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為0.3%。滬深300指數(shù)報(bào)收3742.89，周度漲幅為2.6%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2395.16，周度漲幅-1.6%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2904.12，周度漲幅為-2.2%。
　　本周行業(yè)要聞。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-9月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。證監(jiān)會(huì)：允許少量涉房但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。上交所：年內(nèi)創(chuàng)設(shè)民企信用保護(hù)工具6.6億元，已上市REITs產(chǎn)品12只，融資規(guī)模達(dá)390億元。貝殼研究院：10月百城主流房貸利率環(huán)比下降3bp至4.12%，二套利率4.91%環(huán)比持平。北京房山試點(diǎn)“交房即交證”壓縮交證流程時(shí)間。廣州：支持城中村規(guī)?；膺\(yùn)營(yíng)。寧波：放寬市區(qū)落戶政策。珠海下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。青島：針對(duì)特定人群開展特價(jià)房活動(dòng)。南京第三批集中供地成交30宗，其中27宗底價(jià)成交、1宗觸頂，另有1宗流拍。天津第三批集中供地17宗地塊全部成交，其中16宗底價(jià)成交。
　　本周新房銷售量較上周上升，二手房銷售量較上周下降。第42周29大城市新房銷售為2.59萬套，較上周上升4.0%；11大城市二手房銷售10,028套，較上周下降14.8%；一線城市新房、二手房交易較上周分別上升17.4%、下降17.7%；二線城市新房、二手房交易較上周分別上升1.0%、下降10.6%。庫存量較第41周上升、庫銷比下降。截至第42周，15大城市庫存為123.5萬套，較第41周增加9645套；庫銷比為15.3個(gè)月，較41周下降0.1個(gè)月。本周土地市場(chǎng)出讓熱度較上周增加。第42周26大城市合計(jì)成交土地57塊。土地出讓金額減少。第42周26大城市土地出讓金為394.6億元，較第41周減少112.2億元。平均溢價(jià)率下降。第42周26大城市土地成交平均溢價(jià)率0.8%，較第41周下降0.1%。
　　重點(diǎn)公司公告。保利發(fā)展擬發(fā)行50億元中票。中國(guó)海外發(fā)展擬發(fā)行10億元中票。華潤(rùn)置地分別與4家香港發(fā)展商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。金地集團(tuán)公告近期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。華發(fā)股份發(fā)布9月經(jīng)營(yíng)快報(bào)。復(fù)星旅游文化發(fā)布前三季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周新房、二手房成交總體仍維持低位，二手房表現(xiàn)好于新房。土地市場(chǎng)依舊低迷。9月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示銷售邊際稍有好轉(zhuǎn)，主要可能與：①8月中旬以來部分二三四線城市釋放實(shí)質(zhì)性寬松政策；②部分城市房企加大降價(jià)促銷力度、政府開展集中回購；③去年同期低基數(shù)效應(yīng)等有關(guān)。10月百城主流首套房貸利率繼續(xù)小幅下探，除一線等高能級(jí)城市外基本低至下限，然而從市場(chǎng)表現(xiàn)來看提振作用有限，需求端政策托底效果仍有待觀察。供應(yīng)端政策發(fā)力方向仍延續(xù)：①允許展期，②推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，及③由“中債增”等國(guó)企增信支持民企融資等方式。周中證監(jiān)會(huì)放松少量涉房企業(yè)A股股權(quán)融資，但需確保融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)低評(píng)級(jí)房企信用恢復(fù)和行業(yè)債務(wù)危機(jī)解決并無實(shí)質(zhì)性幫助。總體來看，供需兩端政策寬松力度仍相對(duì)克制，基本面仍將處于持續(xù)的弱復(fù)蘇狀態(tài)，Q4末或有機(jī)會(huì)看到更大力度寬松政策。在此過程中企業(yè)間分化預(yù)計(jì)加速，我們繼續(xù)看好龍頭房企市場(chǎng)調(diào)整階段的優(yōu)勢(shì)地位，此外區(qū)域型房企有望在結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)中擁有更好的彈性?？春脴I(yè)績(jī)穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利發(fā)展(600048，買入)、萬科A(000002，買入)；與業(yè)績(jī)具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)(600383，買入)、龍湖集團(tuán)(00960，買入)。同時(shí)我們看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(wù)(06098，買入)、保利物業(yè)(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創(chuàng)服務(wù)(01516，買入)、星盛商業(yè)(06668，買入)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　銷售復(fù)蘇低于預(yù)期。逆周期政策不及預(yù)期。利率發(fā)生明顯上升。