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事件
　　保利發(fā)展(600048)發(fā)布2022年三季報(bào)，主要內(nèi)容如下：
　　2022年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1564.37億元，同比增長(zhǎng)12.99%，歸母凈利潤(rùn)130.94億元，同比下降3.61%；歸母凈利潤(rùn)率8.37%，同比下降1.44個(gè)百分點(diǎn)，EPS 1.09元。其中第三季度單季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入456.53億元，同比減少5.82%，歸母凈利潤(rùn)22.68億元，同比下降30.96%；歸母凈利潤(rùn)率4.97%，同比下降1.81個(gè)百分點(diǎn)，EPS 0.19元。
　　核心觀點(diǎn)
　　業(yè)績(jī)微幅調(diào)整，收入提升對(duì)沖毛利率下降。公司前三季度業(yè)績(jī)微幅回落，歸母凈利潤(rùn)同比下降3.61%。公司報(bào)告期內(nèi)業(yè)績(jī)的正向因素主要包括：1）營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)約12.99%，2）稅金及附加從去年同期的80.50億元下降至62.76億元，3）管理費(fèi)用從去年同期的32.97億元減少至30.48億元，原因主要為薪酬支出下降等。公司業(yè)績(jī)的拖累項(xiàng)主要是毛利率下降，前三季度毛利率為24.51%，較去年同期下降5.32個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)下行趨勢(shì)一致。
　　銷售額降幅收窄，排名進(jìn)入前二。公司2022年1-9月銷售額降幅相比1-6月收窄，1-9月實(shí)現(xiàn)銷售額3201.00億元，同比下降21.97%（1-6月為同比下降26.29%），簽約面積1920.51萬平方米，同比下降24.50%（1-6月為同比下降21.78%）。2022年1-9月全行業(yè)商品住宅銷售額和銷售面積分別同比下降28.6%和25.7%，公司銷售降幅低于行業(yè)水平，銷售額行業(yè)排名相比2021年進(jìn)步二名至第二位。
　　拿地強(qiáng)度回升，聚焦核心城市。公司在策略端收斂聚焦，在執(zhí)行端堅(jiān)守定力，拿地強(qiáng)度相比去年同期提升3.62個(gè)百分點(diǎn)。公司前三季度拓展項(xiàng)目70個(gè)（去年同期113個(gè)），新增容積率面積771萬平方米（去年同期2184萬平方米），拓展金額1235億元（去年同期1434億元），拿地均價(jià)1.60萬元/平方米（去年同期為0.66萬元/平方米）。上述拿地?cái)?shù)據(jù)表明公司拿地力度趨于審慎，拿地向高能級(jí)城市聚焦，報(bào)告期內(nèi)38個(gè)核心城市拓展金額占比為90%，同比提升15個(gè)百分點(diǎn)。其中，公司前三季度土地拓展金額在上海、廈門、廣州三個(gè)核心城市合計(jì)占比超過45%。
　　銷售回款率提升，保持財(cái)務(wù)高度健康。公司上半年搶抓資金回籠，保持資金合理儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)銷售回籠2939億元，回籠率達(dá)到91.8%（同比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)），在手貨幣資金1303億元，占總資產(chǎn)比重為9%。公司“三道紅線”保持綠檔，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，短期償債壓力可控。截至報(bào)告期末，公司扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.35%、凈負(fù)債率為73.02%、現(xiàn)金短債比為1.19。
　　融資渠道順暢，持續(xù)降低融資成本。公司融資渠道順暢，第三季度內(nèi)發(fā)行公司債33億元、中期票據(jù)5億元，平均融資成本僅3.02%。其中，公司8月發(fā)行的3年期中期票據(jù)票面利率均僅為2.75%，再創(chuàng)公司發(fā)行同類產(chǎn)品的歷史最低利率。截至三季度末，公司有息負(fù)債規(guī)模為3639億元，上半年末綜合融資成本約4.32%，較去年末下降14個(gè)基點(diǎn)。
　　投資建議
　　公司股東背景深厚，管理積極作為，今年拿地力度同比提升，拿地能級(jí)顯著提高，維持“推薦”評(píng)級(jí)?？紤]到行業(yè)銷售下行及對(duì)公司的影響，我們調(diào)整公司盈利預(yù)測(cè)為2022-2024年?duì)I業(yè)收入3134.36億元、3390.51億元、3605.74億元，歸母凈利潤(rùn)285.95億元、298.15億元、306.44億元，EPS 2.39元、2.49元、2.56元，對(duì)應(yīng)PE為6.42倍、6.15倍、5.99倍。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整存在不確定性，結(jié)算節(jié)奏與毛利率存在不確定性。