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每周一談：9月銷售弱復(fù)蘇竣工保持修復(fù)趨勢(shì)
　　商品房銷售單月同比跌幅持續(xù)收窄低基數(shù)以外邊際仍有弱改善
　　9月商品房銷售單月跌幅收窄，商品房銷售額及銷售面積累計(jì)同比分別為26.3%、-22.2%，較上月提升1.6pct、0.9pct。銷售額及銷售面積單月同比分別為-14.2%、-16.2%，較上月跌幅收窄5.7pct、6.4pct。低基數(shù)與寬松政策共同作用下，銷售開始出現(xiàn)連續(xù)單月同比改善，市場(chǎng)仍處于復(fù)蘇趨勢(shì)內(nèi)。
　　從商品房銷售額絕對(duì)值來看，在基數(shù)效應(yīng)以外，市場(chǎng)有進(jìn)一步改善，但復(fù)蘇力度仍偏弱。9月商品房單月銷售額13510億，較五年均值15764億低14%，這一差距較8月收窄3.6pct，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)5年均值口徑下邊際改善。年度口徑來看，9月單月銷售額仍低于2021年，改善空間已較有限。
　　房地產(chǎn)開發(fā)資金來源延續(xù)轉(zhuǎn)暖需求端向上供給端回落
　　融資端開發(fā)資金來源單月跌幅小幅縮減，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源9月累計(jì)同比增速-24.5%，較上月跌幅收窄0.4pct，單月同比增速-21.3%，較上月跌幅收窄0.5pct。從資金來源構(gòu)成來看，9月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月同比增速分別為-25.4%、-25.5%、-18.7%、-18.2%，較上月分別減少7.9pct、減少7.1pct、增加7.3pct、增加0.1pct。
　　9月在融資渠道中，供給端走弱，而需求端持續(xù)回暖。其中占比較高的定金及預(yù)收款出現(xiàn)持續(xù)好轉(zhuǎn)是較好的信號(hào)，定金預(yù)售款從銷售的流程上看領(lǐng)先于按揭貸款放款時(shí)點(diǎn)，出現(xiàn)好轉(zhuǎn)或提示按揭貸款也有持續(xù)改善空間。
　　“保交樓”促竣工面積大幅反彈資金緊張下新開工持續(xù)承壓
　　新開工仍低迷，竣工保持修復(fù)趨勢(shì)，9月新開工面積累計(jì)同比增速-38%，竣工面積同比增速-19.9%，施工面積同比增速-5.3%，分別較上月減少0.8pct、提升1.3pct、減少0.8pct。月度口徑來看，新開工面積同比增速-44.4%、竣工面積同比增速-6%、施工面積同比增速-43.2%，分別較上月增加1.3pct、減少3.5pct、減少4.6pct。
　　新開工與竣工面積保持上月較大的單月增速差，房企資金仍緊，“保交樓”仍是核心。有限資金下，房企缺少新取地開工動(dòng)力，新開工與竣工難以兩頭兼顧；竣工端在連續(xù)兩月出現(xiàn)單月同比年內(nèi)大幅改善，進(jìn)一步明確了“保交付”的政策決心和動(dòng)作確定性。
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速延續(xù)下行
　　投資端持續(xù)承壓，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9月累計(jì)同比增速-8%，較上月下降0.6pct，單月同比增速-12.1%，較上月增加1.7pct?；久嫔形赐耆|底疊加行業(yè)資金尚緊張背景下，房企在投資端仍然保持了謹(jǐn)慎的姿態(tài)。
　　土地購(gòu)置費(fèi)已進(jìn)入下行通道，9月房地產(chǎn)投資出現(xiàn)小幅單月同比改善源于工程端投入增加。9月土地購(gòu)置費(fèi)同比增速-8.7%，其他房地產(chǎn)投資同比增速13.6%，分別較上月減少0.7pct，增加2.8pct；隨著土地購(gòu)置費(fèi)逐步開始以反應(yīng)2022年土地成交價(jià)款為主，土地購(gòu)置費(fèi)邊際仍有下行壓力，未來投資端需工程投資支出支撐，從施工口徑觀察，后端竣工貢獻(xiàn)將大于新開工。
　　行業(yè)仍處于銷售弱復(fù)蘇+竣工支撐施工及投資的狀態(tài)，核心問題仍是復(fù)蘇慢+資金緊，邊際有好轉(zhuǎn)但未出現(xiàn)根本性改善，仍需等待銷售端進(jìn)一步回暖。
　　數(shù)據(jù)追蹤（10月17日-10月23日）：
　　新房市場(chǎng)：30城成交面積單周同比及累計(jì)同比分別為-14pct、-29pct，一線城市-6pct，-24pct，二線城市-6pct，-27pct，三線城市-36pct，-40pct。
　　二手房市場(chǎng)：13城二手房成交面積單周同比+50pct，累計(jì)同比-12pct。
　　土地市場(chǎng)：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-10pct，成交建筑面積累計(jì)同比-16pct，成交金額累計(jì)同比-37pct，土地成交溢價(jià)率為1.96%。
　　城市行情環(huán)比：北京（+40pct），上海（+16pct），廣州（-26pct），深圳（-31pct），南京（+11pct），杭州（-10pct），武漢（-21pct）。
　　投資策略：關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A。關(guān)注產(chǎn)品邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿?guó)央企龍頭建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)。代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。