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今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸同比增速提升，個(gè)人住房貸款同比增速下滑。三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，同比增長(zhǎng)3.2%，比上年末增速低4.7個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加8488億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的4.7%。具體分項(xiàng)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額38.91萬億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比上年末低7.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　全國70城新房房?jī)r(jià)指數(shù)維持低迷，整體信心偏弱。本周國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月70城新房房?jī)r(jià)指數(shù)單月同比-2.3%，較前值跌幅擴(kuò)大0.2pct；70城環(huán)比-0.3%。一線、二線、三線城市9月單月同比分別+2.7%、-1.2%、-3.8%；環(huán)比分別-0.1%、-0.2%、-0.4%。按城市數(shù)量看，9月單月新房房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲的城市數(shù)量為20城（較前值-1，下同）；同比下降50城（+1）。9月環(huán)比上漲15城（-4），環(huán)比下降54城（+4）。新房成交量能方面，我們跟蹤的30個(gè)樣本城市近3周單周成交面積在300萬方左右，整體看市場(chǎng)仍處于弱復(fù)蘇階段、信心依然偏弱，需要更多政策“組合包”以量變形成質(zhì)變的途徑推動(dòng)銷售復(fù)蘇，我們繼續(xù)看好政策放松空間，包括核心城市放松限購限貸、保交樓力度加碼、加大對(duì)房企拿地的支持力度。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-7.9%，落后大盤2.49個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第27名。本周上漲個(gè)股共14支，較上周減少18支，下跌股數(shù)為122支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為313.8萬平方米，環(huán)比提升6.2%，同比下降14.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為77.7萬方，環(huán)比0.6%，同比-13.9%；樣本二線城市為169.1萬方，環(huán)比5.2%，同比9.3%；樣本三線城市為67.0萬方，環(huán)比18.3%，同比-24.2%。從今年累計(jì)43周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)12705.4萬方，同比下降31.8%；一線城市為2725.4萬方，同比-23.8%；二線城市為7203.1萬方，同比-30.5%；三線城市為2776.8萬方，同比-40.9%。
　　二手房：本周我們跟蹤的11個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)130.1萬方，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，同比增長(zhǎng)61.6%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為33.3萬方，環(huán)比1.0%；樣本二線城市為80.3萬方，環(huán)比-0.5%；樣本三線城市為16.5萬方，環(huán)比13.2%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為4703.2萬方，同比變動(dòng)為-12.3%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為1259.1萬方，同比-30.1%；樣本二線城市為2839.8萬方，同比0.2%；樣本三線城市為604.3萬方，同比-0.2%。
　　信用債：發(fā)行量增加，發(fā)行利率漲跌不一。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（10.24-10.30）共發(fā)行房企信用債19只，環(huán)比增加14只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)197億元，環(huán)比增加149.07億元，總償還量123.8億元，環(huán)比減少77.89億元，凈融資額為73.2億元，環(huán)比增加226.96億元。
　　投資建議：近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來政策放松的預(yù)期。我們認(rèn)為地產(chǎn)“進(jìn)可攻退可守”：進(jìn)，政策出臺(tái)到位，地產(chǎn)股賺相對(duì)+絕對(duì)收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對(duì)收益。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)，H股綠城中國、華潤(rùn)置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤(rùn)萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。