>> 華泰證券-新城控股(601155)結(jié)算放緩商業(yè)增長，審慎過冬-221101
| 上傳日期： |
2022/11/1 |
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| 560KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
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結(jié)算放緩下歸母凈利同比-43%，維持“買入”
10月29日公司發(fā)布三季報，2022Q1-3實現(xiàn)營收617.5億元，同比-43.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤33.5億元，同比-43.1%；EPS1.48元。因項目竣工節(jié)奏以及銷售修復速度低于我們預期，我們下調(diào)了地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算收入，預計2022-2024年EPS分別為3.60/3.83/4.23元（前值4.75/4.99/5.42元），參考可比公司2022年5.1倍PE估值，作為一家財務相對穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)外拓積極，開發(fā)土儲充沛，雙輪驅(qū)動路徑日益清晰，我們認為公司2022年合理PE估值為5.3倍，目標價19.08元（前值30.88元，2022年P(guān)E6.5x），維持“買入”評級。
開發(fā)結(jié)算節(jié)奏放緩影響凈利，商業(yè)運營板塊貢獻持續(xù)提升
22Q1-3公司凈利同比下滑主要源于結(jié)算節(jié)奏放緩，竣工面積同比-60%至914萬方，帶動整體營收規(guī)模下降43.4%。毛利率如我們預期已觸底開始緩慢回升，期內(nèi)毛利率同比小幅回升1.5pct至21.3%。商業(yè)運營板塊收入維持增長。Q1-3商業(yè)運營總收入達72億元，同比+18.1%，全年目標完成率約69%。Q3公司新開商場7座，分別位于重慶、南昌、宜昌、安慶、宿遷、安康、大同等城市。隨著新開商場的逐步成熟，我們認為公司有望完成105億商業(yè)運營總收入的年度目標。截至期末，公司累計開業(yè)的商業(yè)項目達138座，盡管受疫情影響，平均出租率依然達95%以上，業(yè)績貢獻持續(xù)提升。
銷售下滑，投拓暫緩
受市場景氣度下行以及民企信用風險帶來的需求收縮影響，公司Q1-3銷售面積約952.1萬方，銷售額938.8億元，同比分別-41.7%/-45.0%。Q3的去化情況與上半年基本一致。銷售均價9856元/平，較去年全年水平下降1%，基本持平，同時也說明公司并未采取以價換量策略促進銷售。拿地謹慎，期內(nèi)僅在上半年以0.3億獲商丘市一地塊，Q3并未啟動拿地，謹慎過冬。根據(jù)公司中報數(shù)據(jù)，截至22H1末，公司總土儲建面約1.31億平，其中一二線/長三角三四線城市占比為37%/29%，可滿足未來2-3年開發(fā)運營。
中債增信及雙輪戰(zhàn)略助力，融資渠道相對暢通
據(jù)我們測算，截至22Q3末，三道紅線標準下公司依然維持“綠檔”，同時公司年內(nèi)已無需要償付的境內(nèi)外公開市場到期公司債券及票據(jù)。其中Q3公司償還境內(nèi)外公司債券約28.3億元。在諸多民企面臨現(xiàn)金流挑戰(zhàn)的背景下，上半年公司獲中債信用增進公司增信發(fā)行10億中票，分別于5月和9月成功發(fā)行。兩期中票期限3年，發(fā)行利率分別為6.5%和3.28%，公司充沛的持有商業(yè)物業(yè)為其融資渠道的穩(wěn)定性增加砝碼。
風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇。
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